Hogyan alkudjuk le egy lakás árának a felét

A legegyszerűbb, induljunk dupla árról és minden pofon egyszerű lesz. Hö-hö-hö.

Viccet félretéve, szeretném ha mindenki átlátná, hogyan lehet alkudni, ha egyáltalán lehet egy adott ingatlan árából.

Sok ügyfelem egy bűvös 10%-ra szokott hivatkozni mikor érdeklődnek egy általam árult ingatlan áráról. Ezek a statisztikák annyira megbízhatóak, mint hogy férfiként 71 évesen le kell tennem a szerelést és hogy magyar férfiként egész életemben 8 és fél nővel lesz kapcsolatom. A fél mibenlétére nem szeretnék fényt deríteni, így ne is bolygassuk tovább ezt a statisztikát.

Sokszor már az első telefonbeszélgetésnél ott szoktunk kilyukadni, hogy akkor ez most mennyire fix ár. Nyilván itt nem fogja senki azt mondani, hogy uram a tulaj írtó nagy szarban van, lealkudom magának két millióval csak vigye már el.

Na de mi a való? Egy kis szakmai rész, aztán mindent elmondok sorjában. Értékbecslőként az egyik alap módszer egy ingatlan árának a megállapítására, a piaci összehasonlító módszer, ennél általában a piacon kínált hasonló paraméterekkel rendelkező ingatlanok átlag négyzetméterét szoktuk beszorozni a becsült ingatlan területével, nyilván különböző ismérvek alapján ütköztetjük a megállapítani kívánt ingatlant a piacon lévőkkel. Az így megkapott ingatlan átlagárból nagyjából 10%-ot szoktunk levonni.

Mert 10% az alku?

Nem! Azért mert az első meghirdetéstől számítva nagyjából 5%-ot kell engedni egy ingatlan árából, mire betoppan az a vásárló, aki további 5-6%-ot alkuszik. És ez is egy nagy porcukorral behintett BULLSHIT!

A kollégák persze azt mondják, hogy az eladott környéki ingatlanokból kell kiindulni. Akkor nézzük meg, hogy egy olyan piacon, mint pl a jelenlegi belvárosi piac, ahol 2 hónap alatt 20%-ot bőven ugrottak az árak, mit érünk a földhivatalnál nyilvántartott árakkal, kb semmit.

Na de akkor mennyit lehet alkudni?

Ez ingatlan függő, illetve értékesítési stratégiától függ. De nézzük meg milyen stratégiák vannak.

Van az úgyis majd alkudni fognak így teszek rá bőven tartalékot stratégia. Ez az egyik legnagyobb baromság, de itt persze lehet bőven alkudni. Régi tudott dolog, hogy egy 10-15%-os túlárazásnál a kivihető vevők száma akár a tizedére is csökkenhet, így a tulajdonos alkupozíciója elszáll hiszen nem lesznek vevők akik között szemezgethet és nincs az a biztos helyzete, hogy nem gond, ha ma ezzel az emberrel nem alkuszom meg, mert jövő héten jön következő 3 vásárló.

A helyes stratégia, piaci értékbecslés után, maximum millión belül felkerekíteni a vételárat, majd a piaci áron áruba bocsájtott ingatlanra tóduló vevők között mazsolázni.

És itt jön az a rész, hogy ténylegesen hogyan kell alkudni. A fikázás az egyik olyan stratégia,ami annyit ér, mint zombi ellen a kemotoksz, vagy élőhalott ellen a szájszag, (sziporkázok ma reggel)  mert semmit nem lehet vele elérni, főleg nem jó üzleti pozíciót.

Első lépés: kérdezz! Ha tényleg vásárlásban törjük a fejünket és le is csúsztunk jó pár ingatlanról, kérdezzük meg azokat a tulajdonosokat/ingatlanosokat, akiknek az első mondatuk, a „már elkelt”, hogy ugyan mennyiért adták el, ha már lecsúsztunk róla. Így egy elég friss és életszerű kép fog kialakulni a környéki eladó ingatlanok árképzésével kapcsolatban, akár az alku tekintetében, akár eladási ár tekintetében.

Második lépés: MENJÜNK KI és nézzük meg az ingatlant saját szemmel. Látatlanban alkudni olyan, mint randi oldalon azzal zaklatni valakit még az első találka előtt, hogy Géza vagy Tibor legyen a közös szerelemgyerek neve.

Ott tartunk, hogy kint vagyunk és láttuk az ingatlant. Láttunk már személyesen 10-15 ehhez hasonlót, hirdetésben  pedig vagy ezret. És a látott ingatlanok közül is lemaradtunk már 1-2 vételről, így, ha az első lépést szorgalmasan elvégeztük, akkor van már az embernek fogalma arról, hogy mi az ami megéri és mi az ami bőséggel túl van árazva. Ha árában van, azt onnan tudjuk, hogy előttünk voltak négyen aznap és utánunk is jönnek vagy öten, ilyenkor a tízszázalékos bullshit dumát tartsuk meg a haveroknak és gondolkodjunk egy korrekt árban.

Milyen alku lehetőségek vannak.

Elhallgatott hibák Ez értékesítő és tulajdonos függő. Ha elhallgatott, vagy nem jelzett hibával találkozunk az egy jó alap lehet, hiszen a rendbehozatala plusz költséget igényel. Nálam ez nehéz eset, mert én mindenről be szoktam számolni, illetve az ingatlan hibáit figyelembe veszem az árképzésnél, így ez kiesik, de megannyi piaci szereplőnél nem.

Fizetési ütemezés: A gyors fizetés esetén lehet árengedményt kérni, persze ez is eladó függő. Egy olyan lakásnál, ami évek óta üresen áll, az 1-2 napon belüli gyors fizetés nem ad plusz motivációt. Itt viszont az elnyújtott fizetési ütemezéssel lehet játszani, amit akár fél év hosszúságra is el lehet nyújtani. A kifizetni kívánt pénzt pedig, valami kamatozó befektetésbe tenni, aminek a hozamával még jobb vételárat tudunk megajánlani. Persze a befektetés lehetőleg ne kvesztoros papírokat takarjon. Ez a verzió, a magasabb alapkamat korában jól működött, most már elég sovány a biztonsággal választható befektetések éves hozama.

Készpénzes fizetés: Sürgősségtől és az ingatlan terheitől függően, igen kecsegtető tud lenni a készpénzes fizetés. Lehet a hátterében családi, vagy akár gazdasági szál is. Például egy végrehajtással terhelt ingatlan esetén igen nehéz hitellel labdába rúgni.

Piaci ár: Amiből sok van, ott a vevőért folytatott harc is erősebb, illetve sokkal könnyebb beárazni is, hiszen nem kell az almát a körtével összehasonlítani. Lásd a panel lakások piacát, ahol 1-200 ezres hibahatárral meg lehet mondani, hogy pontosan mennyit ér az ingatlan. Ezért okos húzás az eladó részéről, ha egy egyedileg felújított lakást dob a piacra, mert új értékgörbét hoz létre, ami által nehezen összevethetővé teszi az otthonát a többi lakással. Természetesen itt nem az igényes felújításról beszélek, bár sokszor már az is egy apróbb halmazba lavírozza a lakást.

A legfontosabb a végére: Ismerjük meg az eladót, a motivációját, miért adja el, mit kezdene az eladott ingatlan árával. Lehet hogy egy olyan ingatlant vásárolna, amit mi olcsóbban fel tudunk hajtani és a különbözet megint nekünk kedvez. Lehet, hogy pánikszerűn szeretné az országot elhagyni és a gyors fizetés prioritást élvez a kialkudott vételárral szemben. De millió ehhez hasonló történet felmerülhet, ahol egy kicsi üzleti érzékkel, egy mind a két fél számára korrekt üzletet lehet létrehozni.

Ha valamivel kiegészítenéd, írd meg nekem a hello@csorbadaniel.com -ra. És vendégem vagy egy sütire a jégbüfében!

 

Érdekel az ingatlan biznisz? Szeretnél értesítést kapni az új cikkekről?

Nincs más dolgod, mint megadni az emailcímedet és ha új bejegyzés jelenik meg az oldalon, én azonnal elküldöm neked!


Elolvastam és tudomásul vettem adatkezelésre vonatkozó jogi nyilatkozatot*!

By |2016-11-09T16:53:01+00:00June 30th, 2015|Categories: Ingatlanpiac|Tags: , , , , |