Mit csináljunk, ha a tulajdonos nem adná vissza a foglalót, ha a bank elutasítja a hiteligényünket?

Tisztelt Csorba Dániel!

Az nlcafe.hu-n olvastunk egy interjút Önnel. Ez kapcsán jutott eszünkbe hogy kíváncsiak lennénk az Ön véleményére az esetünk kapcsán, mely egy XY. kerületi ingatlan vásárlása kapcsán történt velünk.

Találtunk egy számunkra megfelelő ingatlant, konkrétan ezt: (a linket az anonimitás miatt eltüntettem) Az eladó első sorban közvetlenül értékesíti, egy ingatlanközvetítős változatot találtunk ugyanarról (a linket az anonimitás miatt eltüntettem) de ezen nincsenek képek, a szövegleírás viszont 100%-ban stimmel. Az eladó a saját hírdetését képekkel 2017 áprilisában tette fel.

Június közepén láttuk először, utána többször megnéztük, kialkudtunk egy vételárat (40,5 Millió Forint), majd az ügyvédünk segítségével egy vételi szándéknyilatkozatot írtunk alá Július 3-án, és kifizettünk 1%-ot ajánlati biztosíték – (előleg) jogcímen. Az eladó családi helyzete miatt (egészségi probléma / műtét utáni lábadozás) az adás-vételi szerződés aláírását 2017 szeptember 30-i határidővel vállalta. Ez nagyjából egybecsengett a mi szándékunkkal is, júliusban még mi sem álltunk volna készen szerződni, de augusztusban már igen. A vételi szándéknyilatkozbnan rögzítettük az alapokat: vételár, hitelből történő fizetés, fizetési ütemezés (vállaltuk hogy foglalót fogunk adni 10%-ot), és azt hogy szerződni fogunk legkésőbb szeptember 30-ig.

A folyamat elősegítése érdekében elkezdtünk tárgyalni a bankkal is augusztus folyamán, és egy banki, előzetes értékbecslést igényeltünk ami meg is történt. Augusztus vége felé elkezdtünk egyeztetni az eladóval az ügyvédünk által megfogalmazott adás-vételi szerződés szövegezését. A szerződéstervezetben az eladó számtalan kifogást talált, ezek közül egy sarkalatos akadt: az ügyvédem szerint (és szerintünk is) egy kivétel került bevezetésre a foglaló köré, miszerint a foglalót az eladó minden esetben megtarthatja ha a vevő hibájából hiúsul meg a szerződés, kivéve egyetlen esetet: ha a bank, a vevő minden erőfeszítése ellenére nem folyósítja a hitelt. Ha ilyen történne, a foglaló visszajár a vevőnek. Az eladó ezt a kivételt nem hajlandó elfogadni – azt állítja, nem ebben állapodtunk meg (a vételi szándékba ez a kivétel valóban nem került pontosításra, az ügyvédünk ezt csak a szerződésbe szokta részletezni). A foglaló 10%, 4 Millió Forint. Próbáltuk a foglaló mértékét lecsökkenteni 1%-ra, és akkor elhagyni a kivételt, ezt sem fogadta el, ismét azt írta, hogy nem ebben állapodtunk meg.

A bank sajnos nem hajlandó előre nyilatkozni, hogy a hitelbírálat 100%-ban pozitív lesz, nekik az aláírt és Földhivatal által érkeztetett szerződés kell, mielőtt a hitelbírálatot elvégzik. Az ügyintéző szóbeli tájékoztatása szerint egyébként (jövedelmünk, ingatlan értéke stb.) nagy valószínűséggel pozitív lenne bírálat, de a kockázat mégis bent van, írásban nem tudja adni, hogy ez tényleg rendben is lenne. Az önerőnk 20% lenne, a hitel a vételár 80%-át fedezné (a jogszabály által engedett maximum). Így róka-fogta csuka helyzet van.

Az eladóval kizárólag e-mail-ben kommunikáltunk a szerződéstervezetek egyeztetése során. Néhány levélváltás után fel lettünk szólítva, hogy nyilatkozzunk, akarunk-e az “eredetileg letárgyalt” feltételekkel szerződni. Minden válaszunkban jeleztük, hogy a nézeteltérést személyesen tisztázzuk az ügyvédnél, menjünk szerződni.

Végül jött egy válasz, hogy az általunk kívánt kivétel jelentősen eltér az “eredetileg letárgyalt” feltételektől, így nem kíván szerződni velünk. Az összeget amit a vételi szándéknyilatkozat alkalmával kifizettünk neki magától visszautalta, nem adott lehetőséget tovább érvelni, tisztázni a félreértést. Elállt az eladástól.

Az ingatlant azóta is árulja. Mindkét hirdetés (sajátja és ingatlanosé) aktív – másnak nem adta még mindig el. Mi pedig még mindig meg szeretnénk venni, csak méltányos és fair kondíciók között. Szerintünk az a kivétel, amit ő vitat, nincs ellentétben az eredeti megállapodással. Az ingatlan maga pedig elég egyedi, nem túl “mainstream” hogy úgy mondjam, aki ebben az árfekvésben keres a 18. kerületben, annak többsége nem ezt fogja választani – nekünk viszont megfelelne. Ezért eleve gáláns gesztus volt részünkről az, hogy egyáltalán foglalót akartunk fizetni (látszik is, mióta árulja, és még mindig sikertelenül).

Az utolsó levélváltások hangnemén érezni a feszültséget. “Tárgyalástechnikailag” most nem tudjuk mi lenne a bölcs lépés. Mivel első sorban saját maga próbálja eladni egyedül, ingatlanközvetítő segítségét nem látom, hogyan tudnánk igénybe venni. A bank által még augusztusban elvégzett értékbecslés 90 napig érvényes. Ha nem lesz szerződés, az értékbecslési díjat potyára ki kellesz fizetnünk – egyelőre már ennyit biztosan bukunk az ügyön ha nem sikerül megvennünk – de hát ez legyen a legnagyobb gond.

Ön mit gondol, egy ilyen helyzetbe mit lehetne tenni? Nem az értékbecslési díj elvesztése kapcsán, hanem első sorban az ingatlan megvásárlása kapcsán?

Köszönettel:
H. Róbert

Kedves Róbert!

Ez egy szokványos felmerülő probléma.  A tulajdonos szemszögéből nézve, az Önök kockázatát a banki hitelfolyósítással kapcsolatban neki kell állnia, ami ugyan megszokott, de attól még nem nevezném fairnek, hiszen ez az Önök fizetési konstrukciójának a része, amiért Önöknek kellene felelni. Nyilván ott van az Önök részéről is az aggodalom, hogy mi történik ha nem kapják meg a hitelt és kifizettek potyára 4 milliót. Szintén a tulajdonos szemszögéből nézve általános hiba, hogy a vételiszándékkor lefektetett feltételeket kőbe vésettnek tekintik, így ha bizonyos fokig túl is reagálta ezt, megfelelő kommunikációval ezt el lehetett volna simítani. Ezt a feladatot ha nem is az ingatlanos végzi, általában az ügyvéd megfelelő érvekkel alá tudja támasztani, hogy miért szükségesek ezek a változtatások. Kérdés, hogy adásvételekben jártas ügyvéddel kötötték volna a szerződést, akinek van annyi tapasztalata, hogy 1 perc alatt elsimítsa a dolgokat.

Egyébként ilyen esetekben egy jó mediátor elég gyorsan fel tudja oldani az ellenállást, illetve ha ez lehetetlen, arra is gyorsan pontot tudna tenni, így vagy meg tudnák venni az ingatlant, vagy el tudnák fogadni, hogy ez a ház elúszott.
A közvetítő fél helyében több, Önök számára is elfogadható kompromiszummal állnék elő. Gondolok itt a foglaló mértékére és a banki hitel elutasítása esetén megtartandó összegre, illetve a banki oldalt is megvizsgálnám, hogy melyik rendelkezik hasonló konstrukciókkal és megfelelően komoly hitelelőbírálattal, ehhez pedig egy megfelelő hiteltanácsadót vennék igénybe.
By | 2017-10-01T07:51:45+00:00 October 1st, 2017|Categories: Kérdezz felelek|