A napokban tumblr-en többek kérték, hogy írjak egy bejegyzést arról, hogy mekkora szakadék van a hirdetett ingatlanárak és a valós eladási ár között. Mennyire vannak megtévesztve a tulajdonosok, amikor a hirdetési felületeken látott árak alapján árazzák be az ingatlanukat.
Rövidre is zárhatnám azzal, hogy a profik is így csinálják. Pontosabban majdnem.
Az eladási ár meghatározásához a legjobb módszer a piaci-összehasonlító értékbecslés, ahol más értékesítés alatt álló, vagy eladott ingatlanok áraiból szoktunk kiindulni. Ezt három forrásból tudod beszerezni:
- NAV-tól kikéred pár ezer forintért, ami azért nem vezet előre, mert az adóelkerülés miatt lehetetlen árú kégliket fognak odaadni, amivel egyáltalán nem leszel beljebb
- Saját, illetve irodán belüli adatokból, azaz a környéken eladott kéglik áraiból – ez a legmegbízhatóbb
- Az átlag tulajdonos által is használt hirdetési felületekről. – sokszor élnek ezzel az ingatlanosok is
Na de, hol hibáznak az átlag tulajdonosok, amikor a harmadik módszerrel kezdenek beárazni egy ingatlant?
- Nem csak a szomszédos és hasonló lakóépületekkel rendelkező utcákat veszik figyelembe pl.: József Attila lakótelepen belül is vannak 10 emeletes panelek és 4 emeletes csúsztatott zsalus lift nélküli társasházak. Nem mindegy, hogy melyik épülettípus 2. emeletén van lakásod.
- Nem szűkítenek eléggé. Az emelet, a méret, az állapot, a kilátás, vagy a lift megléte, mind-mind árbefolyásoló tényező.
- Minden lakást figyelembe vesznek. A fenti szűrést odáig érdemes elvégezni, amíg 20-40 ingatlan marad a találati listában, majd mindegyiket egyenként érdemes átnézni. Ilyenkor tökéletesen láthatóvá válik egy középmezőny. Akik nem is ár alatt akarnak megszabadulni az ingatlanuktól, és nem is a “madarat” várják, hanem motiváltak az eladásban. Na ők a mi versenytársaink, velük kell megmérettetnünk magunkat.
- Elfogultak a saját ingatlanukkal. Mivel a saját otthonát az ember úgy alakítja ki, hogy az minél tökéletesebb legyen saját magának, így a tulajdonos szemében minden csak sokkal rosszabb lehet, ami az ingatlanpiacon fellelhető. Ehhez kell egy profi, aki objektíven tudja látni a helyzetet.
- Beépített anyagokat, bútorokat akarnak beárazni. A beépített anyagoktól is függ, de a Szigony utcában nem lesz olyan ember, aki a 6 milliós muránói márvány ebédlődet meg fogja neked fizetni.
- Nem veszik figyelembe, hogy kínálati árakat látnak. Az értékbecslőknek azt tanítják, hogy 10%-ot vonjanak le, az összehasonlítandó ingatlanok árából, ami egyetlen árcsökkentést és egy áralkut tartalmaz. Ez a 10% mostanában egyre jobban zsugorodik, legalábbis a fenti lépések után elvégzett piackutatásaim és becsléseim alkalmával egyre kevesebbet kell lefaragnom a kínálati árakból.
Szóval a vétett hibák számától függően, az ingatlan akár 20-30%-kal is túl lehet árazva, ha házilag végzik el az értékmeghatározást.
És ez mennyire befolyásolja a piacot?
Saját értékbecslésekhez elvégzett piackutatásokból kiindulva, a középső ársávban a piac 50-70%-a szokott mozogni, ergo a fennmaradó lakások, alul és felül árazva találhatóak meg. Az alulárazottak nyilván kisebb tételt képeznek ebből, így területtől függöen, áreltoló hatása biztos hogy van.
Egy programozó barátommal készített 2017-es saját “bigdata” elemzésünk alapján, az akkori KSH adatok és piaci adatok beemelése után úgy láttuk, hogy a fellelhető hirdetések, területtől függően 30-50% került eladásra, ergo az ingatlanok fele, 2/3-a abban az évben nem talált vevőre.
Ez sokkal rosszabul hangzik, ha úgy nézzük, hogy egy ármeghatározásnál nagyrészt olyan ingatlanokat veszünk figyelembe, amik az eladásban kudarcot fognak vallani.
Szóval arra a kérdésre, hogy a piacot mennyire befolyásolja a hirdetett árak, az a válasz az, hogy maximálisan.
Hogy a magánszemélyek mekkora tévedésben vannak, az a saját ármeghatározó metódusuktól függően 10-30% között mozoghat.
Hogy mit tehetsz ellene?
Kövesd a pontokat, amiket leírtam, vagy fizess meg egy profit, hogy csináljon becslést helyetted. Attól függetlenül, hogy eladó, vagy vevő vagy.
