A törökbálinti ingatlanpiac

Volt olyan év, amikor Törökbálinton minden 4. házat én adtam el. Ez első hallásra komoly eredménynek tűnik, de ha tudjuk azt, hogy abban az évben összesen 14 házat adtak el, akkor már nem is egy megugorhatatlan dolog.

Régóta tervezek egy mélyebb elemzést a helyi ingatlanpiacról, hogy az itt lakók tisztábban lássák, hogy milyen piacra lépnek be, amikor el szeretnék adni az ingatlanukat, vagy ha vásárolni szeretnének.

Az elemzés 4 nagyobb témát érint, a törökbálinti piac méretét, a reális árakat, és az eladott ingatlanok számát, illetve tippeket, hogy mit tegyen az, aki el szeretné adni az ingatlanát. Az elemzéshez a KSH adattábláit, az ingatlan.com adatbázisát és az eurostat statisztikáit használtam fel.

Azt megmondani, hogy aktuálisan hány olyan érdeklődő van a piacon, aki Törökbálinton szeretne ingatlant vásárolni, arra nincs metodika. Viszont a piacra lépő eladók szubjektív érzete ez alapján alakul ki, azaz hányan mennek ki és nézik meg a hirdetett házat, vagy lakást.

Viszont arra tökéletesen rálátunk, hogy ezek az érdeklődők évről évre hány házat vesznek meg Törökbálinton. A lenti grafikon a KSH adataiból készült, erről könnyen leolvasható, hogy évente csupán 20-25 családi ház cserél gazdát.

Illetve arra is van rálátásunk, hogy évről évre hányan szeretnék eladni az ingatlanukat Törökbálinton. Ehhez pedig az ingatlan.com hirdetett állománya nyújt segítséget. A duplikációk kizárása után egy 150-200 darabos portfóliót lehet látni. Természetesen sok ingatlan meghirdetésre sem kerül, vagy más platformon hirdetik, de ezeknek az ingatlanoknak a száma elenyésző.
A portfólió mérete évszakonként és évenként változik, de az eltérés soha nem nagyobb 20-25%-nál, azaz az említett 150-200 darabos sáv körül alakul.

Ebből a két adatból, azaz az eladott ingatlanokból és az eladásra váró ingatlanokból jól látható, hogy 10 ingatlanból 1 az amit sikerül eladni.

Ennek van egy erős piactorzító hatása, hiszen mindenki úgy alakítja ki az árait, hogy megnézi a konkurenciát, mások mennyiért hirdetik a házukat és ahhoz képest próbálja meg megálmodni hirdetési árat, viszont ebben az esetben egy olyan portfólióból indul ki, ahol az eladásra váró ingatlanok tetemes része, soha nem kerül eladásra.

A banki értékbecslők általában eladott ingatlanok valós eladási árából indulnak ki, ami átlag embernek nem hozzáférhető. Pontosabban a NAV-tól lehet vásárolni ilyen adatokat, de azok nem lesznek pontosan beazonosíthatóak, így azt sem lehet tudni majd, hogy egy romos vályogház, vagy egy 2000-es évek elején épült téglaháznak az adatait kapjuk meg.

Így maradnak a hirdetett ingatlanok adatai, amiből pár jó módszerrel használható adatokat tudunk kinyerni.

• Első lépésként próbáljunk a környékünkön fellelhető, hasonló eladandó ingatlanokat begyűjteni.
• Második lépésként az extrém árakat zárjuk ki. NE foglalkzzunk az extrémen túlárazott ingatlanokkal és azokkal, akiknél “ég a ház” és mindenáron el akarják adni. Ilyenkor marad egy 10-20%-os sávban mozgó portfólió.
• Harmadik lépésként ezekkel érdemes foglalkozni. Ezeknek az áraiból érdemes 5-10%-ot áralkuként levonni és akkor már közelebb leszünk a valós eladási árunkhoz.

Természetesen egy jó becslés ennél sokkal alaposabb, de már ezzel a pár lépéssel is közelebb leszünk a valósághoz, mint a piac nagyrésze.

Mivel az említett okok miatt a hirdetett ingatlanok árát nem érdemes figyelembe venni, így újra a KSH statisztikáját használtam. Bár itt meg kell említenem, hogy egy 14-25 darabos merítésnél, csak az árváltozás irányát lehet látni, teljes érvényű következtetéseket kár lenne levonni belőle, hiszen nagyon színes a település ingatlanportfóliója, a mészkőépületek, a kádárkockák, a 90-es évekre jellemző többgenerációs családi házak, vagy a 2000-es évek után épült újszerű ingatlanok miatt.

A grafikonon az eurostat által megállapított 2015 és 2021 közötti országos 114 %-os drágulás tendenciája itt is jól megfigyelhető.

Ezt el lehetne intézni azzal, hogy az áruk, de ennél összetettebb dologról van szó.

A vevők jó része Budapestről települ ki, akik nem egy településen keresnek új otthont, hanem régiókban, így aki el szeretné adni az ingatlanát, az sokkal nagyobb merítéssel versenyzik.

Az ingatlanok rossz állapota.

Ugyan egyre több a felújított ingatlan, viszont ezek nagy része új tulajdonosainak köszönheti a megújulást. A jelenleg hirdetés alatt lévők jó része, közepes állapotú, vagy annál rosszabb, így sokszor felújítással járó problémát és költséget látnak benne a vásárlók, viszont a már említett régió alapú keresés miatt, van annyi megfelelő állapotú, hogy a rosszabb állapotúakat ritkábban veszik meg. Természetesen nem kizáró ok az eladásban, ha egy házat fel kell újítani, viszont ebben az esetben muszáj a hirdetési árba beépíteni.

Az ingatlanok rossz elhelyezkedése.

Ami közlekedés szempontjából áldás, az elhelyezkedés szempontjából már kevésbé az. A 3 autópálya, a vasút és a forgalmas főutak zajterhelés és levegőszennyezettség szempontjából elég sok ingatlan eladását megnehezíti. Bár a tapasztalatom azt mutatja, hogy a sokszor zajosabb részekről kiköltözőknél ez kevésbé zavaró tulajdonság, ez inkább a helyi lokálpatrióta vásárlóknál tényező.

Túlméretezett ingatlanok.

A 90-es évek környékén sok házépítésbe fogott család abból indult ki, hogy a gyerekek otthon maradnak és ezért gyakran építettek 250-300 m2-es, 2-3 szintes házakat. Ezek valóban több generációnak készültek, viszont manapság kifejezetten ritka az összeköltözés. Ez egy jellemző épülettípus az agglomerációban, így eladásra váró váalszték bőven van, viszont vásárló annál kevesebb.

A lakás jó ideig nem létező fogalom volt Törökbálinton, pár ikerház, vagy 1-2 több generációs társasházat osztottak meg és csináltak belőlük “szegény ember társasházát”. Viszont az eladásokból jól látszik, hogy az évi 2-4 darab eladott társasházról eljutottunk oda, hogy 2020-ban több lakást adtak el, mint családi házat.

Annyi azonban kijelenthető, hogy az agglomerációs újépítésű lakáspiac 2022 második negyedévében már lassulni látszik, főleg a ZOP kifutása és az emelkedő építési költségek miatt.

Törökbálinton olyan házat eladni, ami jó állapotú, jó helyen van, még 10%-os túlárazással sem nagy ördöngösség. De ahogy a 3 dolog közül az egyik nem teljesül, akkora konkurenciával találjuk magunkat szemben, hogy könyen a piacon lévő eladatlan 80-90%-ba kerülhetünk.

Ha ezután a kimerítő cikk után maradt még kérdés benned, az oldalamon fellelhető elérhetőségeimen megtalálsz, vagy a lenti űrlapot kitöltve elérhetsz.