A törökbálinti ingatlanpiac

Volt olyan év, amikor Törökbálinton minden 4. házat én adtam el. Ez első hallásra komoly eredménynek tűnik, de ha tudjuk azt, hogy abban az évben összesen 14 házat adtak el, akkor már nem is egy megugorhatatlan dolog.

Régóta tervezek egy mélyebb elemzést a helyi ingatlanpiacról, hogy az itt lakók tisztábban lássák, hogy milyen piacra lépnek be, amikor el szeretnék adni az ingatlanukat, vagy ha vásárolni szeretnének.

Az elemzés 4 nagyobb témát érint, a törökbálinti piac méretét, a reális árakat, és az eladott ingatlanok számát, illetve tippeket, hogy mit tegyen az, aki el szeretné adni az ingatlanát. Az elemzéshez a KSH adattábláit, az ingatlan.com adatbázisát és az eurostat statisztikáit használtam fel.

Mekkora a verseny az eladó ingatlanokért? 

Azt megmondani, hogy aktuálisan hány olyan érdeklődő van a piacon, aki Törökbálinton szeretne ingatlant vásárolni, arra nincs metodika. Viszont a piacra lépő eladók szubjektív érzete ez alapján alakul ki, azaz hányan mennek ki és nézik meg a hirdetett házat, vagy lakást.

Viszont arra tökéletesen rálátunk, hogy ezek az érdeklődők évről évre hány házat vesznek meg Törökbálinton. A lenti grafikon a KSH adataiból készült, erről könnyen leolvasható, hogy évente csupán 20-25 családi ház cserél gazdát.

Eladott házak Törökbálinton

Illetve arra is van rálátásunk, hogy évről évre hányan szeretnék eladni az ingatlanukat Törökbálinton. Ehhez pedig az ingatlan.com hirdetett állománya nyújt segítséget. A duplikációk kizárása után egy 150-200 darabos portfóliót lehet látni. Természetesen sok ingatlan meghirdetésre sem kerül, vagy más platformon hirdetik, de ezeknek az ingatlanoknak a száma elenyésző.
A portfólió mérete évszakonként és évenként változik, de az eltérés soha nem nagyobb 20-25%-nál, azaz az említett 150-200 darabos sáv körül alakul.

Ebből a két adatból, azaz az eladott ingatlanokból és az eladásra váró ingatlanokból jól látható, hogy 10 ingatlanból 1 az amit sikerül eladni.

Azaz a piacra kerülő ingatlanok 85-90 %-a nem kerül eladásra.

Ennek van egy erős piactorzító hatása, hiszen mindenki úgy alakítja ki az árait, hogy megnézi a konkurenciát, mások mennyiért hirdetik a házukat és ahhoz képest próbálja meg megálmodni hirdetési árat, viszont ebben az esetben egy olyan portfólióból indul ki, ahol az eladásra váró ingatlanok tetemes része, soha nem kerül eladásra.

Mi a jó megoldás árazásnál? 

A banki értékbecslők általában eladott ingatlanok valós eladási árából indulnak ki, ami átlag embernek nem hozzáférhető. Pontosabban a NAV-tól lehet vásárolni ilyen adatokat, de azok nem lesznek pontosan beazonosíthatóak, így azt sem lehet tudni majd, hogy egy romos vályogház, vagy egy 2000-es évek elején épült téglaháznak az adatait kapjuk meg.

Így maradnak a hirdetett ingatlanok adatai, amiből pár jó módszerrel használható adatokat tudunk kinyerni.

  • Első lépésként próbáljunk a környékünkön fellelhető, hasonló eladandó ingatlanokat begyűjteni.
  • Második lépésként az extrém árakat zárjuk ki. NE foglalkzzunk az extrémen túlárazott ingatlanokkal és azokkal, akiknél “ég a ház” és mindenáron el akarják adni. Ilyenkor marad egy 10-20%-os sávban mozgó portfólió.
  • Harmadik lépésként ezekkel érdemes foglalkozni. Ezeknek az áraiból érdemes 5-10%-ot áralkuként levonni és akkor már közelebb leszünk a valós eladási árunkhoz.

Természetesen egy jó becslés ennél sokkal alaposabb, de már ezzel a pár lépéssel is közelebb leszünk a valósághoz, mint a piac nagyrésze.

És most nézzük az áremelkedés mértékét Törökbálinton

Mivel az említett okok miatt a hirdetett ingatlanok árát nem érdemes figyelembe venni, így újra a KSH statisztikáját használtam. Bár itt meg kell említenem, hogy egy 14-25 darabos merítésnél, csak az árváltozás irányát lehet látni, teljes érvényű következtetéseket kár lenne levonni belőle, hiszen nagyon színes a település ingatlanportfóliója, a mészkőépületek, a kádárkockák, a 90-es évekre jellemző többgenerációs családi házak, vagy a 2000-es évek után épült újszerű ingatlanok miatt.

A grafikonon az eurostat által megállapított 2015 és 2021 közötti országos 114 %-os drágulás tendenciája itt is jól megfigyelhető.

Eladott törökbálinti házak m2-ára

Mi nehezíti az ingatlanok eladását? 

Ezt el lehetne intézni azzal, hogy az áruk, de ennél összetettebb dologról van szó.

A vevők jó része Budapestről települ ki, akik nem egy településen keresnek új otthont, hanem régiókban, így aki el szeretné adni az ingatlanát, az sokkal nagyobb merítéssel versenyzik.

Az ingatlanok rossz állapota.

Ugyan egyre több a felújított ingatlan, viszont ezek nagy része új tulajdonosainak köszönheti a megújulást. A jelenleg hirdetés alatt lévők jó része, közepes állapotú, vagy annál rosszabb, így sokszor felújítással járó problémát és költséget látnak benne a vásárlók, viszont a már említett régió alapú keresés miatt, van annyi megfelelő állapotú, hogy a rosszabb állapotúakat ritkábban veszik meg. Természetesen nem kizáró ok az eladásban, ha egy házat fel kell újítani, viszont ebben az esetben muszáj a hirdetési árba beépíteni.

Az ingatlanok rossz elhelyezkedése.

Ami közlekedés szempontjából áldás, az elhelyezkedés szempontjából már kevésbé az. A 3 autópálya, a vasút és a forgalmas főutak zajterhelés és levegőszennyezettség szempontjából elég sok ingatlan eladását megnehezíti. Bár a tapasztalatom azt mutatja, hogy a sokszor zajosabb részekről kiköltözőknél ez kevésbé zavaró tulajdonság, ez inkább a helyi lokálpatrióta vásárlóknál tényező.

Túlméretezett ingatlanok.

A 90-es évek környékén sok házépítésbe fogott család abból indult ki, hogy a gyerekek otthon maradnak és ezért gyakran építettek 250-300 m2-es, 2-3 szintes házakat. Ezek valóban több generációnak készültek, viszont manapság kifejezetten ritka az összeköltözés. Ez egy jellemző épülettípus az agglomerációban, így eladásra váró váalszték bőven van, viszont vásárló annál kevesebb.

A lakások piaca:

A lakás jó ideig nem létező fogalom volt Törökbálinton, pár ikerház, vagy 1-2 több generációs társasházat osztottak meg és csináltak belőlük “szegény ember társasházát”. Viszont az eladásokból jól látszik, hogy az évi 2-4 darab eladott társasházról eljutottunk oda, hogy 2020-ban több lakást adtak el, mint családi házat.

Eladott lakások száma Törökbálinton

Annyi azonban kijelenthető, hogy az agglomerációs újépítésű lakáspiac 2022 második negyedévében már lassulni látszik, főleg a ZOP kifutása és az emelkedő építési költségek miatt.

Összegezve:

Törökbálinton olyan házat eladni, ami jó állapotú, jó helyen van, még 10%-os túlárazással sem nagy ördöngösség. De ahogy a 3 dolog közül az egyik nem teljesül, akkora konkurenciával találjuk magunkat szemben, hogy könyen a piacon lévő eladatlan 80-90%-ba kerülhetünk.

Ha ezután a kimerítő cikk után maradt még kérdés benned, az oldalamon fellelhető elérhetőségeimen megtalálsz, vagy a lenti űrlapot kitöltve elérhetsz.

Dolgozzunk Együtt!

Mesélj többet, hogy segíteni tudjak!

Töltsd ki ezt a pár mezőt, hogy tudjam pontosan hol tudok neked segíteni és 24 órán belül felhívlak!

A törökbálinti ingatlanpiac2022-04-15T20:08:59+00:00

KSH vs DH – A gigászok számháborúja

Sokszor a Kalmárok podcastben, vagy a Kalmár Kantinban is ér az a vád, hogy elfogult lennék a magánzók felé, és hogy bármi bajom lenne a kétbetűs cégekkel.

Ha ez így lenne, akkor ezt a cikket sem írtam volna meg. 

Az alap kiindulópont, azaz a konfliktus, a DH barométere és havi jelentései voltak, amik valahogy mindig hurrá-optimistáknak tűntek a szubjektív észlelésemhez és a kollégák szubjektív észleléséhez képest. Így éltem a gyanúval, hogy a becsléseik nem tükrözik a valóságot. Tévedtem! (persze mihez képest)

Bár az előző évhez mérten 1-2%-os pluszokat lehet mérsékelten és klikkvadászan is tálalni. A DH cikkek általában az utóbbit választották, amivel olyan szempontból nincs bajom, hogy az elemzések célja az, hogy minél többen olvassák. Azt pedig döntse el mindenki a négy fal között donaldkacsázós nyugalmában, hogy ez mennyire befolyásolja a piacot, ami főként olyan emberekből áll, akik a számok mögött nem látnak semmit, és rendszerint magát a cikket sem olvassák el, csak a dübörgő ingatlanpiacról szóló headline-t.

Szóval a konfliktus végére igen egyszerű pontot tenni, hála a KSH-nak, akik minden novemberben közlik az előző évi ingatlanpiac valós statisztikáit, így nincs más teendő, mint kitúrni az adatokat és megcsinálni az összehasonlítást a DH adataival.

Kb 1,5 órás művelet az egész és ki lehet borítani a bilit, csakhogy az adatok egy egészen másik bilit borítottak ki.

Ugyanis a KSH szintén csinál egy becslést, annyi különbséggel, hogy nem havikat, hanem negyedéveseket, amik még mindig csúszásban vannak kb 4 hónappal, mivel most január végén jött ki az előző év 3. negyedéve.

Ja és nincs clickbait cím sem, mondjuk nem is hajtanak arra, hogy minél többen olvassák őket és végülis ezt a céljukat maradéktalanul elérik.

De lényeg az, hogy az adatokat felvittem 36 hónapra visszamenőleg. 3 adattáblából dolgoztam, a Duna House havi becsléseit tartalmazó barométerből, a KSH negyedéves becsléseiből és a KSH valós statisztikájából.

Bevallom férfiasan, hogy először csak a 21-es évvel akartam dolgozni, de mivel erről az időszakról a 3 adattáblából kettő vagy nem is létezett, vagy hiányos volt, így az előző két évet is beszippantottam.

Ekkor jött a meglepetés!

KSH vs DH

A KSH negyedéves becsléseit összeadtam, majd a DH havi becsléseivel ugyanezt tettem évről évre, és ezután ütköztettem őket a valós eladási számokkal.

BAMM!

A DH meglepően pontos. Sőt, sokkal pontosabb, mint a KSH!

Jöjjön egy kis számlavina. Ha például 2020-at nézzük a KSH 21.000 eladott ingatlannal lőtte alá a valós adatokat, a DH pedig alig 2500-zal. 

2019-ben 29.000-rel kevesebbet becsült a KSH, míg a kétbetűs cég 8000-rel.

Mind a két évben 20.000 tranzakcióval volt pontosabb a franchise cég, mint az állami hárombetűs. 

Ezt muszáj már nekem is megsüvegelnem! Úgy néz ki a DH metodikája valamit nagyon tud. Bár azt hozzá kell tennem, hogy annak ellenére, hogy a KSH össze van kötve a NAV-val és a földhivatallal, a cammogó adatfolyam miatt, a DH sokkal frissebb piaci információkkal rendelkezik. 

És még egy érdekesség, úgy néz ki, hogy a DH számokban és becslésekben realista, míg szalagcímekben erősen optimista. Ez a PR és az elemzési osztály közötti különbség.

Erről egyik elméleti fizikus ismerősöm mondása jut eszembe, nincs optimista ember, csak alulinformált. Viszont ebben a sztoriban úgy néz ki, a DH nem csak okos, de szép is, azaz jól informált és optimista.

Szóval süveg megemel és long live the king!

Update: megjött a slusszpoén a kalmár kantinból. A DH pr és elemzési osztályának a vezetője, az egy és oszthatatlan Benedikt Károly.

Közben Balogh Lászlóval az ingatlan.com vezető elemzőjével chateltünk a témával kapcsolatban és fontos plusz infókkal szolgált, amit bemásolok ide:

A KSH és az MNB az a két szereplő, aki a teljes piacról tranzakciószinten képet kap, igaz csak 9-12 hónapos csúszással. A többi szereplő (többek között a DH is) csak az ő számaikat próbálják megbecsülni. Így eleve nem lehet a KSH rosszabb a KSH-nál, maximum csak lassabb. Már csak azért is, mert a KSH a statisztikai törvény értelmében, csak tényadatokat közölhet az aktuális feldolgozottság függvényében. A teljes feldolgozottság elérése viszont később történik, minthogy a KSH publikációi megjelennének.

KSH vs DH – A gigászok számháborúja2022-02-09T19:40:38+00:00

Ingatlan, mint befektetés – 4 részes podcast sorozat a Biznisz Boyzzal

4 órás gyorstalpaló az ingatlanbefektetések világába. Mester Tomi (Biznisz Boyz) és én több ismert vendég segítségével vezetünk be az ingatlanpiac világába.

Egy adásvétel negatív élményei indították el Mester Tomit, a Biznisz Boyz egyik házigazdáját abba az irányba, hogy kellene csinálni egy podcastet az ingatlanok adásvételéről. A gondolatot tett követte és egy zoom beszélgetés velem, az akkor még virágzó cseresznyefánk alatt. A podcastből egy minisorozat nőtt ki és kineveztük magunkat házigazdának.
Ez az Ingatlan, mint befektetés – mini podcast sorozatnak az eredettörténete.

A 4 egy-egy órás rész tematikája a következő:

  1. Hogyan vegyél és adj el lakást (itt Tomival ketten beszélgetünk)
  2. Ingatlan vásárlás és bérbeadás (Vendég: Peter Jones)
  3. Flipping. Értéknövelés és eladás. (Vendég: Dr. Somogyi Patrícia)
  4. Különleges ingatlanbefektetések (rendelő, garázs, termőföld)

Ha meg szeretnéd hallgatni itt megteheted és adok hozzá némi leírást: 

Hogyan vegyél és adj el lakást

https://open.spotify.com/episode/1m7CVW1vwbIsalgESjUq0g?si=0ebc2d953b9348e7

 

Valljuk be, ingatlant nem veszünk minden nap, így amikor adás-vételre kerül a sor, akkor egy csomó félelem és aggodalom van bennünk. “Van egy olyan elméletem, hogy amikor te ingatlant veszel, akkor az eladónak az alapvető érdeke játékelméleti szempontból, az az, hogy minden hibáját a lakásnak elrejtse, téged átverjen és a legnagyobb profitot hozza ki, hiszen még egyszer már nem találkoztok…” – veti fel Tomi a legnagyobb aggályát, amit Csorba Dániel ingatlanszakértő rögtön és kategorikusan meg is cáfol.

A BB új minisorozatát, az “Ingatlan mint befektetés”-t azzal a céllal indítottuk el, hogy tisztán láthassuk az ingatlanokhoz kapcsolódó lehetőségeket és csapdákat — és hogy feltárjuk, jó befektetés-e az ingatlan.

A minisorozatban társműsorvezetőnek hívtuk az egyetlen és hamisíthatatlan Csorba Dánielt — alias CséDét. Danival ebben az első epizóban mindenre kitérően átbeszéljük, hogy hogyan vegyél és adj el ingatlant magánszemélyként, mire figyelj oda mindenképp és persze az ingatlanpiac néhány különlegességről, finomságáról is szó lesz.

 

Ingatlan vásárlás és bérbeadás (Vendég: Peter Jones)

https://open.spotify.com/episode/5h07PZqVNpxLAT0gx1sibB?si=a66c43b87f7f4767

 

Az új BB EXTRA minisorozat első epizódjában átbeszéltük, hogy milyen ingatlant venni és eladni magánszemélyként, most pedig már át is térünk a befektetés részére.

Vendégünk Peter Jones, magyar származású, de hosszú ideig Ausztráliában élt ingatlanbefektető, aki jelenleg idehaza több, mint 100 lakás rövid- és középtávú kiadásával foglalkozik. Ő avat be bennünket ennek a befektetési formának minden kis titkába.

Ebben a részben megtudhatjuk, hogy magánszemélyként, ha van pár millió forint félretett pénzünk és ingatlanba szeretnénk fektetni, akkor mit tehetünk, milyen opcióink vannak?

Jól kivesézzük a hitel lehetőséget és hogy hogyan kell a befektetés előtt elvégzeni a házi feladatunkat, hogy kijöjjön a matek.

Végignéztük a legjobb és legrosszabb szcenáriókat, hogy milyen költségek merülhetnek fel a lakáskiadás kapcsán, amikre nem is gondolnánk elsőre és hogy milyen bevételekre számíthatunk.

“Mindig úgy vettem lakást, hogy tudtam, hogy ki fogja kifizetni helyettem a havi törlesztést!” – említi Peter Jones, az egyik legfontosabb alapelvet, amit mindig figyelembe kell venni. Ennek kapcsán pedig átbeszéltük, hogy milyen kockázatokat rejt a lakáskiadás.

Tartsatok velünk az Ingatlan, mint befektetés második epizódjában is!

Peter Jones üzenete a legújabb programjáról a shownotes olvasóinak:

“A Delfinszív egy olyan program ami segíti az érzelmi kapcsolódást a pénzzel – önmagunkkal es a párkapcsolatban. Csoportos gyakorlatokal – jó zenével – erősítsük meg a belső intuíció es döntési lehetőségeket az életben. Magyarország második legnagyobb Airbnb üzemeltető céget építettem fel és sokszor éreztem, hogy az érzelmi blokkjaim miatt nem tudtam tovább lépni. A Delfinszív egy olyan önismereti tréning program, ami gyakorlatokkal megtanítja a tiszta áramlást a pénzzel, önmagunkkal és a párkapcsolatban. Céges csapatépítésben – magánszemélyeknek próbáljuk átadni ezt a tudást.”

 

Flipping. Értéknövelés és eladás. (Vendég: Dr. Somogyi Patrícia)

https://open.spotify.com/episode/3Lh5ypvqJ2wosyHrbQ2IBd?si=b95ddc11e5ff4aae

 

Hallottál már a home stagingről? Különböző amerikai “reality”-kből jól ismerhetjük, Tomi és Dani azonban most elhívta egy beszélgetésre Dr. Somolyi Patríciát, a hazai home staging megalapítóját.

Ugyanis a harmadik Ingatlan mint befektetés epizódban a Tomi által flippingként emlegetett befektetési módszerről lesz szó, amelynek ez az egyik legjobb módszere. Patríciától megtudtuk, hogy van szép magyar neve is, méghozzá az ingatlan értéknövelés és továbbértékesítés.

*Nem befektetési tanács.*

“De jó lett volna, ha egy éve találkozunk” – szaladt ki Tomi száján a mondat egy ponton, hiszen a korábbi adásokban már említette, hogy nemrégiben két kis lakást adtak el, hogy egy nagyobbat vásárolhassanak. A mai adásban rengeteg olyan kérdésre kaptak Tomiék – és kaphattok most ti is – választ, amely akkor megfordult a fejünkben a feleségével..

Patrícia 10 éves tapasztalatával bevezet minket abba, hogy

– mi a matek ( ;) ) a home staging-nél és a flippingnél,

– mikre kell mindenképp figyelni,

– mi az igazán jó vétel,

– részletesen megnézzük a kockázatokat és buktatókat,

– megnézzük, hogy nulláról kezdve mennyi idő kell egy lakás megvásárlásától a felújításon át az eladásig, így milyen hozammal érdemes kalkulálnunk

– a home staging valóban szemfényvesztés-e vagy inkább igényesség

– és azt is megtudhatod, hogy hol tanulhatod ki ennek a mesterségnek minden csínját-bínját.

Ez az adás neked szól, ha gondolkozol abban, hogy ingatlanba fektesd a pénzedet, de akkor is, ha egyszerűen csak szeretnél az életed során eladni egy ingatlant. Minden esetben hasznos információkat kapsz ebből az igazán profi beszélgetésből!

 

Különleges ingatlanbefektetések (rendelő, garázs, termőföld)

https://open.spotify.com/episode/0NT4EzNbpFf5KZ359yjx48?si=b81994c0d44248b8

 

Máris elérkeztünk az Ingatlan mint befektetés minisorozat negyedik és egyben záró részéhez, amelyben 3 vendéget is mikrofonvégre kaptunk. Méghozzá mindhárman egy-egy a szokásostól eltérő ingatlanbefektetési forma szakértői, amit röviden be is mutatnak nekünk.

*Nem befektetési tanács.*

Gondolkoztál azon, hogy valamilyen formában ingatlanba fektetnéd a pénzed, de nem a szokásos lakáskiadásra vagy felújításra-eladásra gondoltál? Most Tomi és Csédé segítségével megismerhetsz három alternatívát.

Az első vendégük, Dr. Miskolczy Zoltán fogorvos sokrétű vállalkozói múlttal jelenleg a szép mosolyok mellett fogorvosi ingatlanok bérbeadásával foglalkozik. Ennél az ingatlan bérbeadási formánál nagyon fontos az alaphivatásában való mély tudás és szakértelem, hiszen Zoltán ennek köszönhetően tud modern, korszerű és minden igényt kielégítő rendelőket létrehozni kollégái számára. De az üzleti modellje más szakmákra is ráhúzható, el is árulja néhány titkát az epizódban.

A rendelők honlapja: https://www.drmiskolczy.hu/ és https://www.cbctstudio.hu/

Tomi már többször pedzegette a garázskiadás kérdését is, a második vendég Kling Péter, civilben munkavédelmi tanácsadó, figyelemre méltó garázs portfolióval rendelekezett. Hogy miért csak múlt időben? Ennek több tényezője is van, ha kíváncsi vagy miért adta el garázsait és hogy milyen hozammal szállt ki a bizniszből, akkor ne hagyd ki ezt az adást.

Péter honlapja: https://www.munkavedelem.biz/

Végül, de nem utolsó sorban Korom Márk, korábbi profi pókerjátékos, jelenleg pedig webes fejlesztő szabadidejében megismerkedett a termőföldbe való befektetés minden csínjával-bínjával. Megosztja velünk, hogy mennyi pénzzel lehet beszállni, hogy miért érdemes Aranykalászos Gazdává válni, ha komolyabban érdekel ez a befektetési forma és hogy milyen üzleti modellekben lehet és érdemes gondolkodni.

Ingatlan, mint befektetés – 4 részes podcast sorozat a Biznisz Boyzzal2022-03-09T22:02:11+00:00

Kolléga Kereső Adatbázis

Végre léptünk egyet abba az irányba, hogy a Kalmár Kantinban fellelhető kollégák egyszerűbben megtalálják egymást. Mostanra több mint 3300 taggal, a legnagyobb hazai ingatlanos közösséggé nőtte ki magát, így kihagyhatatlan lépés volt az, hogy az egymással üzletelni vágyó kollégák, ne egy-egy posztban keressék egymást, hanem egy jól szűrhető adatbázisban. Első lépésként egy táblázatba lett öntve az, amit több mint 60 kolléga által kitöltött google űrlapon keresztül lettek beküldve. 

Ahogy az várható volt, erősen fejnehéz lett a lista, úgyhogy vidéki kollégák jelentkezését várjuk, hogy legyen kinek leadni a megbízásokat. Némi adat, hogy a kantin 3300 tagjából majdnem 2000 budapesti lakos és a top 10 másik 9 helyezettjéből, 2 nagyobb város is Pest megyéből kerül ki. 

Ahogy már fentebb írtam vidéki kollégák gyertek közénk! A listából hiányzik még 

  • Győr-Moson-Sopron megyei, 
  • Heves megyei, 
  • Szabolcsi és 
  • Tolnai ingatlanközvetítő.

Szerintem biztos évi 1-2 új megbízás születhet, ha ezekről a helyekről csatlakozol hozzánk!

És mi lesz most? 

Szeretnénk a Kalmárokkal, (ami a leghallgatottabb ingatlanos podcast ma itthon – mondjuk úgy nem nehéz annak lenni, ha egy kezemen meg tudom számolni az ingatlanos podcasteket) egy oldalt létrehozni a kolléga keresőnek, aminek a későbbiek folyamán plusz funkciókat szeretnénk adni. Amíg ez az oldal megszületik, addig is köztes megoldásnak szerintem tökéletes ez a táblázat. 

Használjátok és remélem sok üzletetek lesz belőle! 

***

2 év után, augusztus 12-én, újra tartok workshopot a kizárólagos szerződéskötésről, pontosabban arról, hogy én hogyan kötöm be őket, milyen értékesítési technikákat alkalmazok és milyen forgatókönyv alapján dolgozom. Ha bővebben érdekel, ezen a linken megtudhatod a részleteket: 

http://csorbadaniel.com/kizarolagos2021/

Kolléga Kereső Adatbázis2021-07-13T12:06:47+00:00

Trében a Livlia?

Szerintem abban lehet, de nem úgy, ahogy gondolod! Kezdjük az elején, kik is ők, miért született ez a bejegyzés és miért lehet igen nagy kakiban.

Na de kik is ők? 

A livlia egy úgynevezett hibrid-ingatlaniroda, ami annyit tesz, hogy alacsonyabb jutalékért, 1,5%-ért, konszolidáltabb, automatizálható folyamatokat vesznek le az eladó válláról. Mit jelent ez? Segítenek a beárazásban, a marketing kialakításában (fotók, leírások), és összeszedték azt a 6 szájtot, amin egyáltalán érdemes hirdetni és meghirdetik neked a kecódat. 

A hús-vér szélsz, amikor egy tapasztalt értékesítő bemutatja az ingatlanodat, kezeli a kifogásokat, a lelkedet, a vevő lelkét, a vevő anyjának a lelkét, az ügyvéddel tárgyal, és minden apró szembejövő problémára kész tervvel áll elő, na az itt kimarad. 

Nem állítom, hogy mindenkinek szüksége van egy szakképzett értékesítőre, és pont ezért úgy gondolom, hogy a livlia szolgáltatása biztos, hogy sokaknál betalál.

Na de jöjjön, hogy miért írtam ezt a cikket.

Röviden a hír: a Livlia a jutalékának a 20 %-át visszaadja azoknak, akik rajtuk keresztül vásárolnak ingatlant. 

Ennek okán pár kolléga már temetni véli őket, hogy eddig tartott a tündöklésük. Ami szerintem két helyen is hibádzik, még nem tündököltek, és a livliának itt biztos nincs vége.

Mert lé van dögivel!

Ugyanis rengeteg pénzt öntöttek beléjük. Magvető fázisban, 2020-ban, 1,4 millió eurót, ami jelenlegi árfolyamon fél milliárd forintot takar. Ennyit azért nem illik 1-2 év alatt elégetni egy magyar piacon.

Akkor minek ez az érdekes húzás? 

Nem pörög a biznisz úgy, ahogy kellene?

Én ezt sem mondanám, mert akkor nem a vevői oldalon próbálkoznának visszaosztással, hanem rossz üzletember módjára, árengedményt adnának az eladóknak.

A helyes megoldás kivitelezésére véletlenül sem szeretnék ráevezni, mint a kék óceánok fellelésére, és a hozzáadott érték növelésére, ami teljesen más dimenzióba röpíti a cégedet, mint a versenytársakat, mert akkor egy nagyon hosszú gépelés állna még előttem. 

Na, de akkor mi ez az egész? (szeretném itt rögvest leszögezni, hogy innentől minden amit írok, csupán csak képzeletem szürke szüleménye és oktondi okfejtésem a valósággal nem feltétlenül van köszönő viszonyban)

A GYATRA KONVERZIÓ!

Azaz szerintem van bőven megbízásuk, jelenleg olyan 400 körül járhatnak, de egyre nem számítottak, ha nincs arc, nincs egy ember, aki a motorja az egész ügymenetnek, és csak egy jól automatizált csatornán passzírozzák át a megbízókat, akkor sokkal nagyobb aránnyal fogják megkerülni őket. 

És pont erre próbálnak kitalálni valami orvosságot!

Motiválni a vevőket, hogy felnyomják a velük szerződésben álló eladókat, ha megkerülnék a céget, és ezért a jutalékukból 20 % vérdíjat osztanak vissza.

Nem rossz gondolat, csak a valósággal nincs baráti viszonyban. UGYANIS:

Ezt akár vastaggal is szedhetem: A megkerülések 99%-át nem a tulajdonos kezdeményezi, hanem a vevő. 

A tulajdonos, miután kivitt egy ingatlanos egy érdeklődőt, nem posztol a pesten láttalak facebook csoportba, hogy megtalálja azt a picit kopaszodó, kockás zakójú, 40-es urat, aki 14:30-kor megnézte a lakását, mert a valóság az, hogy rendszerint a vevők csöngetnek vissza és kezdik el az alkudozást egy “nem-e-lehetne-e” felütéssel.

Magyarán ez a 20%, azoknál fog lecsapódni, akik amúgy sem kerülték volna meg őket, viszont akik szarházi módon megkerülik a céget, még mindig 80% pluszban zárják a napot.

Nem beszélve arról, hogy az ő megbízóik jó része két csoportba tartoznak, akik olcsóbban akarnak valamit megúszni és akik mindenhez IS értenek. A fingszagú “tisztelet a kivételnek” losungot itt most nem használnám el. 

Nem vennék rá mérget, de az a sanda gyanúm, hogy ennek a két csoportnak a tagjai között magasabb a megkerülési faktor, mint egy átlag merítésben. 

Szóval a matek úgy néz ki, hogy kiszedtek egy csomó emberi tényezőt a dologból, és szép lett, meg fenszi, de az emberek sokkal nagyobb arányban tudnak inkorrektek lenni egy arctalan futószalaggal, mint egy hús-vér emberrel.

Elég csak a saját példámat felhozni, hogy az utóbbi 10 évben nem volt egyetlen egy olyan megbízóm, aki ne fizette volna ki a jutalékomat, sőt, van olyan rendszeres megbízóm, akinél a 100-200 milliós adásvételeknél helyben én futom át a szerződést, hogy megegyezik-e az emailben kiküldöttel. 

Szóval Livliás srácok, ha adhatok egy tippet, lehetne több olyan hozzáadott értéket beletenni a szolgáltatásotokba, ami egyetlen üzletkötőhöz köthető, ez tuti javítani a konverzión, bár az is igaz, hogy a 1,5 %-ba már tuti nem férne bele. 

***

Ha ingatlanos vagy és szeretnél tanulni a kizárólagos szerződésekről, gyere el a workshopomra, amit augusztus 12-én tartok, a részleteket itt tudod elolvasni: https://csorbadaniel.com/kizarolagos2021/

Trében a Livlia?2021-07-07T05:52:38+00:00

Hol adunk el ingatlant valójában?

Ez a bejegyzés azért született meg, mert nem akartam ezzel a témával foglalkozni. Felmerülhet a kérdés, hogy akkor ez itt most mi?

1,5 héttel ezelőtt a similarweb felületéről összegyűjtöttem a novemberi statisztikákat, a különböző ingatlanhirdetési szájtokról, és idő hiányában nem akartam ezzel foglalkozni, úgyhogy nyersen a táblázatot publikáltam a Kalmár Kantin 3000 ingatlanosának, ami annyira jól sikerült, hogy mindenki leszarozta, elküldött fejben mindenhová, majd anyámat is, majd ugyanezt megtette szóban és írásban.

Így úgy gondoltam, ha ez ennyire kényes téma, akkor picit masszírozzuk meg ezt a területet, ezért készítettem egy egyszerű felmérést, ahol annyit kérdeztem meg, hogy a tényleges eladások hány %-a jön egy-egy hirdetési felületről.

A kérdés azért volt így feltéve, mert ha a saját szubjektív tapasztalatomat hozhatom ide példának, egy eladásra szánt ingatlanra pl a facebookról, sokszor az érdeklődők 50%-a érkezik, de annyira rossz konverzióval, hogy egy kisebb szájt is sokkal jobban teljesít. Kicsit sarkosan fogalmazva, hiába hoz nekem egy szájt 100 érdeklődőt, ha soha nem adok el egyiknek sem. Azaz a hirdetési felületeken sem egyenlő a minőség a mennyiséggel. 

A mindenkit felzaklató adatok egyébként így néztek ki:

 

Szóval ezért a táblázatért senki nem lelkesedett, illetve egész jó kis vita alakult ki, hogy a similarweb a visits alatt, egyedi látogatót, vagy oldalletöltést mér. Én az ingatlan.com magas számából indultam ki, mert nem éreztem azt, hogy 9 millió magyar havonta az oldalukat bújná, így az oldalletöltés mellett tettem le a voksomat, ami közelebb állhat a valósághoz.

A méhkas annyira felbojdult, hogy ideje volt a gépház alá nézni. (teljes képzavar) Ha senkinek nem tetszenek az oldalletöltések összehasonlítása, akkor nézzünk meg egy sokkal fájdalmasabb részt, hogy honnan jönnek ténylegesen a vevők.

A felmérést 171-en töltötték ki, ami picivel több, mint a Kalmár Kantin 5%-a, úgy gondoltam ez az a minimális mintavétel, amivel már lehet következtetni dolgokra. Nyilván nem transzparens, de én elégedet vagyok vele.

Az adatokat innen mindenki elérheti, hogy azt magyarázzon bele, amit szeretne: hol adunk el

Ahogy egy sorral feljebb írtam, rengeteg értelmezése lehet a táblázatnak, én két dolgot olvastam ki belőle. Azt, hogy hány % hirdet az adott felületen és azt, hogy az eladások hány %-át hozza a felület. Az utóbbinál az összes válaszban megadott százalékpontokat osztottam el, az egyes felület össz százalékpontjával.

Sok magyarázatot nem igényel a táblázat, jól látható hogy a com 9 millió oldalletöltésével, ráült a hirdetési piacra és az eladások picivel több mint a feléért felel, de az is jól látható, hogy a saját oldalak és a facebook az eladások majdnem 30%-át hajtja fel a megkérdezetteknek. A fennmaradó pár százalékon a többi szájt osztozik.

Fontos megjegyeznem, hogy ez a felmérés az internetes eladásokat célozta meg, rengeteg más forrást nem érintett, akár a belső rendszerekből kiajánlott ügyfeleket, vagy a molinókat, hirdetőtáblákat, falragaszokat, régi befektetőket. 

A témával kapcsolatban, nem fogom a cikket átírni, minden piaci szereplőnek a fenti táblázatból lehetősége van azt kiolvasni, amit szeretne és itt, a cikk alatt fogom ezeket az értelmezéseket közölni, amennyiben bárki is élni szeretne ezzel a lehetőséggel:

 

Hol adunk el ingatlant valójában?2021-02-04T12:07:45+00:00

De mit adtak nekünk az ingatlanos szövetségek?

Most hogy lassan a hamiskártyások, kerítők és zsebtolvajok céhének is sikerül kiharcolnia valamilyen támogatást a kormánytól, a 10.000 ingatlanosnak egyelőre egy málnaízű kalippó sem jött össze, így sokan elgondolkoznak azon, hogy a különböző ingatlanos szervezetek, szövetségek és hétvégi gittegyletek, milyen célt szolgálnak.

A válasz röviden: SEMMILYET!

De egy másik oldalról is megközelíthetjük a dolgot, hogy milyen alapon kérhetünk számon tőlük bármit is, ha békeidőben egyiknek sem vagyunk a tagjai, nem fizetünk tagdíjat.

Kezdhetjük onnan is, hogy egy ingatlanos gittegylet két okból szokott létrejönni, az egyik szimpla rezsiközösségként működik, azaz belépnek egy maroknyian és a csoportos előfizetéseknek hála, olcsóbban jönnek ki hónap végén, a másik pedig belépőként funkcionál olyan körökbe, ahol el lehet hinteni, ha van mögötted 3-400 teljesen passzív tag, akkor te már vagy valaki.

Országos szinten egyik sem ér túl sokat. Egyiknek sincs érdekérvényesítő képessége és nincs akkora tömeg mögötte, hogy kialakuljon. Nagyon pénz sincs bennük, mert ember nem fizet tagdíjat, vagy ha mégis, 3-4000 forintokból nem lehet a világot megváltani.

Persze még mindig többet tesznek, mint az átlag ingatlanos, aki csodálkozik, hogy egy semmilyen támogatással, pénzzel nem rendelkező szervezet nem tud tenni semmit a szakmáért.

Egy olyan szakmáért, aminek a negyede a már említett hamiskártyások és kerítők közül kerül ki, másik negyede meg 3 napja kezdett bele a bizniszbe. És az alapvető hozzáállás, hogy mindenki a konkurenciád, aki nem te vagy és ezért “nem is annyira szeretjük mink’ egymást”.

A másik, hogy egy ingatlanos 5000 forintot olyan szolgáltatásért soha nem fog kifizetni, ami nem azonnali haszonnal jár. Kérdezd a frissen alakult hirdető portálok.

Csinálj szervezetet, megéri!

Szóval, nem csoda, hogy ebből a nehezen megdolgozható emberanyagból, ha valaki szövetséget is csinál, az általában a saját pecsenyéjét szokta sütögetni. 

És el is érkeztünk oda, hogy miért nem történt semmi az ingatlanosok ügyében és miért fog kelleni kisebb csoda, vagy nagyon nagy önfeláldozás, hogy történjen, mert arra senki se számítson, hogy jutalmul ezrek fognak belépni a szövetségébe, de a közös málnás kalippót persze megkaphatja.

 

De mit adtak nekünk az ingatlanos szövetségek?2020-04-15T09:54:24+00:00

Ingatlanpiaci körkép megbízóimnak!

Ennek a posztnak egyetlen egy szándéka van, hogy téged, mint megbízómat megismertesselek a jelenlegi helyzet ingatlanpiaci vonzatával és hogy tudj dönteni az ingatlanod eladásáról.

Az hogy a globális gazdaság recesszió felé tart, már nem kétséges, ezért is vannak az országonként eltérő, de jelentős gazdaságélénkítő csomagok. Arról hogy mennyire hosszú és milyen mély lesz, már eltérő véleményekkel lehet találkozni. 

Az ingatlanpiaci szakemberek egy része, V alakú görbét sejtenek, azaz ahogy megszűnik a vírus által okozott helyzet, a gazdaság elrugaszkodik és visszaáll az eredeti állapotába. Más elemzők egy U alakú görbére tippelnek, azaz egy lejtmenet után, bizonyos időt recesszióban töltünk, majd ahogy 2008-ban is lehetett látni, elrugaszkodunk a mélypontról.

A két kimeneteltől függetlenül, a legoptimistább becslések is minimum 1-1,5 évre teszik mire vissza kapaszkodunk, a pesszimisták 4-5 évről beszélnek.Ahhoz, hogy lásd miért fontos ez egy ingatlantulajdonosnak, aki el szeretné adni az ingatlanát, a jelenlegi piacról is ejtenék pár szót.

Tehát mi van most?

A kereslet szinte a nullára esett vissza. A Kalmár Kantinban, ami a legnagyobb ingatlanos csoport, 1800 taggal, feltettem azt a kérdést, hogy kinél mennyire esett vissza az érdeklődés. A válaszadók 55%-ánál teljesen megszűnt, 45%-ánál pedig 90%-ot csökkent. 

Az ingatlanpiac tetszhalott állapotban van.

Ez egy pillanatnyi állapot, de ebből is lehet látni, hogy amíg a járvány ellen küzd az ország, lényeges ingatlanpiaci mozgással nem nagyon kell számolni.

Ahogy visszaáll az élet a megszokotthoz hasonlító ritmusára, a kereslet meg fog jelenni, ezt támasztja alá az is, hogy az ingatlanportálok, 30-40% körüli visszaesést mértek az oldal letöltéseik számában, ami azért fontos, mert látszik, hogy a vásárlók nem tűntek el, továbbra is ingatlanhirdetéseket bújnak, viszont a jelenlegi helyzetben megtekinteni már nem akarják, ami érthető is. 

Arról, hogy mikorra normalizálódik az élet több véleménnyel is lehetett találkozni, van ahol azt mondják, hogy a napokban ért a fordulóponthoz és megyünk kifelé belőle, de olvastam olyat is, ahol júniusra teszik a tetőzést. 

Ami biztos, hogy a pandémia elvonultával, az ingatlanpiac vissza fog térni, ha nem is ugyanazzal a kereslettel, de lesznek vásárlók a piacon. 

Az ingatlanpiac nagyon lassú léptű, ami annyit tesz, hogy a válságokat lassan követi le, ez abból adódik, hogy ahogy a recesszióban megyünk előre úgy jelennek meg egyre többen azok a piacon, akiknek mindenképpen el kell adniuk az ingatlanukat, és persze minél jobban haladunk előre, annál többen mennek tönkre, válnak munkanélkülivé és lesznek fizetésképtelenek. Az hogy ez milyen mértékű lesz, még csak tippelni sem lehet, lehet hogy alig rezzen meg a gazdaság, lehet hogy keményebb idők előtt állunk. 

És itt kell tulajdonosként elgondolkodnod azon, hogy merre induljunk el.

Az első időkben viszonylag kevés kényszereladás lesz a piacon, a hiteltörlesztési moratóriumnak köszönhetően, ami március 18-tól december 31-ig lehetővé teszi, hogy ne kelljen a bankok felé törlesztőrészletet fizetni. Így a szorult helyzetbe kerületknek van ideje talpra állni, viszont biztos hogy múlt évhez képest többen lesznek azok, akik anyagi okok miatt eladásra kényszerülnek

Ha az eladás mellett döntünk, akkor velük semmiképpen nem kellene versenyeznünk. Ezeknek a típusú eladóknak a tömege 2021 januárjára várható, a moratórium meghosszabbításától függően.

Már 2019 második félévében érződött a visszaesés szele, várható volt egy korrekció, viszont ez a március egyértelműen az áresés irányába terelte a piacot. 

A leírtak tükrében úgy gondolom, hogy a piac lassúsága miatt, 2020 második fél évében ki kell használni azt, hogy kevés kényszereladás van, és az eladók lassan reagálnak a piaci környezetre kínálati árak tekintetében. Ez a te esetedben nagy valószínűséggel kínálati árcsökkentést jelent, bár ezt minden megbízásomnál egyénileg kell majd eldönteni. 

Ha nagy általánosságban kell beszélnem, egy a válság előtti jól beárazott ingatlannak valószínűleg 5-10%-ot engedni kell a  hirdetési árából, hogy fizetőképes piacra találjon, de ez mérettől, helytől, a magyar gazadaságtól, az amerikai gazdaságtól, millió egy dologtól függ, de legvalószínűbb kimenetelként ezzel lehet számolni.

A jelenlegi helyzetet leírtam, az ingatlanodat eladni a következő pár hónapban nem lesz mód, de utána a fent leírtak alapján a piacot megelőzve van esély. Az egyetlen kérdés, hogy ezekkel a feltételekkel továbbra is fennáll az eladási szándékod.

Időnk mint a tenger! Jövő hét elején beszéljünk!

Ingatlanpiaci körkép megbízóimnak!2020-04-01T12:49:58+00:00

Az ingatlan.com bukása – és egyéb gondolatok!

Az ingatlancomot sokszor éri az a vád az ingatlanosok oldaláról, hogy kevésbé ügyfélközpontúak és hogy általában arccal a gázsi felé robognak, azaz sokszor elsőként a profitot nézik.
Ez így is van, de nem gondolnám kiugró viselkedésnek, sem a maguk iparágában, sem pedig bármelyikben. Az ügyfélközpontú viselkedés, nem egy önzetlen tulajdonsága egy cégnek, csupán egy olyan jellemvonás, ami megkülönböztethet egy vállalatot a többitől, aminek megint csak a profitgenerálás a pozitív mellékhatása. 

Zöldnek, vagy 100% GMO-mentesnek lenni, egy cég szempontjából lehet küldetés, de csak odáig amíg rentábilis. 

Persze, nem látom ennyire szívtelennek az emberiséget, mert az egyéni döntések mögött, nagyrészt az érzelmek dominálnak, de egy jól vezetett cég esetében elsőként a hideg logika és a morális iránytű vezet bármerre.

Aztán, ha nagyon szigorúan akarom venni a profitorientált viselkedést, akkor a morális tényezőt is csak egy a profit irányába mutató vektornak tekintem, amivel egy vállalat a célpiacának az igényeit kiszolgálja.

Ez az eszmefuttatás csupán arra volt jó, hogy rávilágítsak arra, hogy a com ellenfelei nem egy ostyát majszoló ministráns fiúk gyülekezete és számos esetben nem azért járnak el, bőkezűbben vagy felhasználóbarátabban, mert belső késztetést éreznek rá, hanem azért, mert a comtól eltérő értékgörbét úgy tudnak felvenni a kuncsaftok felé, ha szolgáltatások bizonyos szegmensében túllicitálják a piacvezetőt.

Az, hogy a com miért nem kimagasló a közönségkapcsolatok minden szintjén, az csupán azért van, mert nincs rá szükségük. Az oldalon keresőket maximálisan kiszolgálják, a legnagyobb adatbázist nyújtják a vásárlóknak és egy jól áttekinthető oldalt, mindamellett a hirdetőknek is a legnagyobb vevőszámot generálják. Ezek a hirdetési iparágon belül olyan “versenyszámok”, amikben ha jól teljesítünk, nagyon mással nem kell foglalkoznunk és ők nem is nagyon foglalkoznak.

Hosszú Katinkának is a maga versenyszámában, teljesen fölösleges, hogy kifinomult, mindent elsöprő humora legyen, mert 200 vegyesen ezt senkit nem érdekel, az 50 méteres medencének meg hírhedten rossz a humorérzéke. 

Szóval a comnak nem létszüksége, hogy egymás vállát lapogató barátok legyenek a közvetítőkkel, mert minden másban annyira jók, hogy vagy vele tartasz, vagy lemaradsz. Ők abban jók, hogy az interneten kereső vásárlókat több százmilliónyi facebookos és google-ös hirdetéssel  eltereljék a versenytársak orra elöl és betereljék a saját bárjukba, ahol utána olyan viszkit és verkli muzsikát nyújtanak, amitől nem akar a kuncsaft másik bárba áttántorogni.

Ha arra vársz közvetítőként, hogy mindent elsöprő barátság szövődjön a portál és közötted, akkor az csak úgy fog megvalósulni, ha veszélyben fogják érezni a vezető szerepüket és muszáj lesz nyitniuk a versenytársakkal szemben újabb frontvonalat, ami a közvetítők szeretetre vágyó szívét célozza meg.


Na de nézzük, mi az a három veszedelem, ami térdre kényszerítheti a comot.

 

1, Egy külső techcég

Az internetes bizniszben nem ritka eset, hogy az apró piacokat uraló cégeket, egy globális piacot célzó, jellemzően Kaliforniából érkező techcég ledarálja. Lásd a közösségi média esetében a facebook és az iwiw sztoriját. Az ingatlanhirdetési iparágban, az egyes országok piacai, a törvényi szabályozások miatt nehezen átjárhatók, pont ezért nem tudott a com sem a környező országok piacán megragadni, mert mindegyik pont annyira egyedi, hogy nem lehet egységesíteni, ami feltétel a globális terjeszkedéshez.

Nem azt mondom, hogy nem megugorhatatlan, de eddig senki sem jött rá a ténylegesen működő megoldásra. 

Ha ez megvan, az iparág körül kavargó dollármilliárdos kockázati tőke alig várja, hogy beleöntse egy ilyen startupba a végtelen pénzét és ennek köszönhetően egy-két év alatt felgöngyölítené a globális piac jó részét. 

2, Technológiai paradigmaváltás

Ahogy a com ledarálta a kétezres évek derekán az expresszt, mint akkori egyeduralkodót, annak köszönhetően, hogy a nyomtatott sajtót uraló cég későn vette komolyan az internet előretörését, ugyanúgy jöhet egy új technológia, ami a 15 éve betokozódott ingatlankeresési szokásokat teljesen felülírhatja. A virtuális valóságtól (VR), vagy a kiterjesz valóságtól (AG) manapság még senki sem tart, de könnyen kezelhető hardver sincsen hozzájuk, amitől annyira kényelmes lehet a használata, hogy a tömegek széles körében elterjedjen. 

Persze ilyenkor jön az a szokásos felvetés, hogy ez már létezik, és még sem történt semmi. A mostani VR kütyük, nagyjából azon a szinten vannak jelenleg, mint a 80-as években az internet, amikor ruhásszekrénnyi gépeken egy-két év alatt lehetett annyi adatot átküldeni, mint most egy instagram kép felső bal széle. 

Ha egy 1000 forintos aldis napszemüvegben is olyan vizor lesz, hogy úgy futkároznak az adatok előttük a valós térben, mint a terminátornak, amikor betér a motoros kocsmába, hogy bőrszerkót zabráljon, na akkor már túl leszünk a paradigmaváltáson.

Ilyenkor jön az, hogy ha erre készül egy techcég, akkor az új hullámokat is megtudja lovagolni. Ez ritkán igaz, ahogy a facebook is inkább már felvásárol olyan cégeket, akik bizonyos szegmensben sokkal trendibbek náluk, úgy ez igaz a jóval kisebb hazai cégekre is.

3, Fragmentálódás

Ezzel a szemfüles cégek bőven saját piacokat tudnak teremteni az ingatlanhirdetési iparágon belül. Ha lehet hinni az iparági híreszteléseknek, hogy 150-200 milliót költ a com egy évben, akkor nem kell nagy fejszámolónak lenni, hogy területi leosztásban ez mekkora reklámköltést jelent.

Egy tízezres településnél, 150-200 ezer forintot takar évente, amit túllicitálni nem egy lehetetlen küldetés. 

A piacból persze, nem csak területi alapon lehet lecsippenteni. Bármilyen jól körülhatárolható részpiacot célozva ezt meg lehet tenni. Lehet ez a budai panellakásoké, a belvárosi minigarzonoké, vagy az egyetemisták albérleteié, csak az a lényeg, hogy megfelelően körül lehessen határolni az ügyfélkört és hirdetésekkel meg lehessen őket célozni.

Szóval egy megfelelő számú fragmentálódás tudná úgy a comot szétzilálni, hogy megremegjenek a biztos talajt fogó lábai.

Az ingatlan.com bukása – és egyéb gondolatok!2020-03-23T09:46:07+00:00

Ingatlancomos áremelésről – Ne tessék szarnak lenni!

Az elmúlt háromnegyed évben a cég duplájára emelte az egy hirdetési helyre eső előfizetési díját, ami a szakmán belül sokaknak nem tetszik. 

Páran aláírásgyűjtésbe kezdtek, páran az előfizetésük lemondását fontolgatják, de a legtöbben pókerarccal nyugtázták a tényt és a hirdetési piacot uraló cég döntését gond nélkül elfogadták. 

De nézzük százalékpontokban, mi történt az elmúlt 3 évben. Az ábrán a budapesti negyedéves előfizetés árváltozását lehet látni, teljes előfizetésre, illetve hirdetési helyre levetítve. A két görbe az 50-ről 30-ra csökkentett portfólió méretnél vált el egymástól.

Az hogy ez mennyire indokolt, vagy helytelen áramelés, vagy hogy mennyire élnek vissza a piacvezető szerepükkel, ennek a cikknek nem célja eldönteni, mivel csak szubjektív dolgokat tudnék ezzel kapcsolatban írni. 

Inkább a kollégák reakciójával foglalkoznék és a com kommunikációjával, ami nagyrészt nem is létezik. Kezdjük az elsővel!

Egy áremeléssel kapcsolatos kollektív lelkiállapotot nehéz, vagy éppen lehetetlen felmérni, hiszen ki az, aki bármiért is szeret többet fizetni, mint az előző héten. Ebből adódik, hogy az elégedetlen hangok azok, amik nagyrészt felcsendültek az áremeléssel kapcsolatban. 

Két dolgot érdemes kívülállóknak ezzel kapcsolatban megemlítenem, hogy a fenti táblázat egy magánzó díjait tartalmazza, egy-egy irodánál ezek több százezres tételek, vagy akár milliósra is rúghatnak, illetve az általános portfóliókkal dolgozók iszonyat pénzeket locsolnak el kiemelésekre, hogy egymást túllicitálják, így a százalékpontokat nyugodtan lehet arányában rávetíteni ezekre a kiadásokra.

A leírtak alapján látszik, hogy mindenkit más arányban nyomnak a plusz kiadások és pont ezért más értelmezési tartományban kerülnek kapcsolatba az áremeléssel.

Az hogy ki hogyan dolgozik, az a maga döntése, hogy egy hatalmas általános portfóliót görget maga előtt, viszonylag alacsony értékesítési rátával, vagy egy kizárólagos szerződésekkel teli portfóliót értékesít 80-90%-os rátával. Kinek mihez van affinitása, mi az ami bevált, mi az ami még a komfortzónáján belül található, vagy éppen ellenkezőleg, kitör a maga kereteiből és próbál több energiát beletolni az értékesítésbe, szóval azért, mert máshogy csinálja mint én, vagy amit én teljesen alátámasztottnak és ésszerűnek vélek, azért nem fogok senkit lehülyézni.

És itt jön az elégetlenekedők mellett felcsendülő másik hang. A “ne tessék szarnak lenni” megfogalmazások. Avagy, ha sokallod, annak ellenére, hogy rongyosra keresed magadat, akkor szar vagy, ha pedig ingatlanozol és nem keresed magadat rongyosra és megterhelő kifizetned és azért elégedetlenkedsz, akkor megint csak szar vagy. 

Ne tessék belepofázni mások elégedetlenekedésébe. Ez olyan, mintha a kasszánál meglepődő, kevésbé szerencsés sorsú honfitársunkat elküldenénk a picsába, hogy egy szaros banánon húzza a száját, majd még életmód tanácsokkal is ellátjuk, hogy ráébredjen eddigi önmaga hiábavalóságára.

Sok mindent ezzel nem lehet elérni. Csak annyit, hogy 10 méteres körzetben sikerül a legnagyobb seggfej díjat instant megnyerni. Mondjuk ez is valami.

A másik a com kommunikációja. Ami nincs. Jönnek néha mélek, van egy emberarcuk, aki jópofákat kommentel szakmai fórumokon és itt kifingott a történet. Jó persze ott van az, hogy senki más sem kommunikál, se a jófogás, se az otthontérkép és ráadásul a com piaci helyzetéből adódóan nincs is rászorulva, hogy simogassa a közvetítők lelkét, de sokat javítana a PR-jukon. 

És végezetül, mielőtt a hipokrita billogot valaki rám sütné! Én is a pókerarccal tovább caplatók táborát erősítem, mert amíg ezt a cikket megírtam, nagyjából megkerestem a negyedéves előfizetés díját. De nem is az áremelés ellen emeltem fel a hangomat, bár azt korábban leírtam, hogy az mindenkinek szubjektív érzékelésétől függ, hogy mit tart soknak, hanem a leszarozás ellen. Szóval ahogy a Dutyi Diliben mondta Richard Pryor: Csak semmi szarság, mer’ azt rühellem!

Ingatlancomos áremelésről – Ne tessék szarnak lenni!2020-01-19T14:10:55+00:00

Title

Elérhetőségeim

Dolgozzunk együtt!

Tudom hogy mit kell tennünk azért, hogy az ingatlanodért a legjobb árat kapjuk, az ehhez mérten legrövidebb idő alatt. Ismerem a piacot, a vevőket és tudom, hogy kell megmutatni egy ingatlanban az otthont, hogy az eladás végén mindenki azt kapja amire vágyott. A vevő az elképzelésének megfelelő ingatlant, a tulajdonos pedig a piacon elkérhető legmagasabb árat.

Ingatlanjaim