Ingatlanpiac

Szerintem abban lehet, de nem úgy, ahogy gondolod! Kezdjük az elején, kik is ők, miért született ez a bejegyzés és miért lehet igen nagy kakiban.

Na de kik is ők? 

A livlia egy úgynevezett hibrid-ingatlaniroda, ami annyit tesz, hogy alacsonyabb jutalékért, 1,5%-ért, konszolidáltabb, automatizálható folyamatokat vesznek le az eladó válláról. Mit jelent ez? Segítenek a beárazásban, a marketing kialakításában (fotók, leírások), és összeszedték azt a 6 szájtot, amin egyáltalán érdemes hirdetni és meghirdetik neked a kecódat. 

A hús-vér szélsz, amikor egy tapasztalt értékesítő bemutatja az ingatlanodat, kezeli a kifogásokat, a lelkedet, a vevő lelkét, a vevő anyjának a lelkét, az ügyvéddel tárgyal, és minden apró szembejövő problémára kész tervvel áll elő, na az itt kimarad. 

Nem állítom, hogy mindenkinek szüksége van egy szakképzett értékesítőre, és pont ezért úgy gondolom, hogy a livlia szolgáltatása biztos, hogy sokaknál betalál.

Na de jöjjön, hogy miért írtam ezt a cikket.

Röviden a hír: a Livlia a jutalékának a 20 %-át visszaadja azoknak, akik rajtuk keresztül vásárolnak ingatlant. 

Ennek okán pár kolléga már temetni véli őket, hogy eddig tartott a tündöklésük. Ami szerintem két helyen is hibádzik, még nem tündököltek, és a livliának itt biztos nincs vége.

Mert lé van dögivel!

Ugyanis rengeteg pénzt öntöttek beléjük. Magvető fázisban, 2020-ban, 1,4 millió eurót, ami jelenlegi árfolyamon fél milliárd forintot takar. Ennyit azért nem illik 1-2 év alatt elégetni egy magyar piacon.

Akkor minek ez az érdekes húzás? 

Nem pörög a biznisz úgy, ahogy kellene?

Én ezt sem mondanám, mert akkor nem a vevői oldalon próbálkoznának visszaosztással, hanem rossz üzletember módjára, árengedményt adnának az eladóknak.

A helyes megoldás kivitelezésére véletlenül sem szeretnék ráevezni, mint a kék óceánok fellelésére, és a hozzáadott érték növelésére, ami teljesen más dimenzióba röpíti a cégedet, mint a versenytársakat, mert akkor egy nagyon hosszú gépelés állna még előttem. 

Na, de akkor mi ez az egész? (szeretném itt rögvest leszögezni, hogy innentől minden amit írok, csupán csak képzeletem szürke szüleménye és oktondi okfejtésem a valósággal nem feltétlenül van köszönő viszonyban)

A GYATRA KONVERZIÓ!

Azaz szerintem van bőven megbízásuk, jelenleg olyan 400 körül járhatnak, de egyre nem számítottak, ha nincs arc, nincs egy ember, aki a motorja az egész ügymenetnek, és csak egy jól automatizált csatornán passzírozzák át a megbízókat, akkor sokkal nagyobb aránnyal fogják megkerülni őket. 

És pont erre próbálnak kitalálni valami orvosságot!

Motiválni a vevőket, hogy felnyomják a velük szerződésben álló eladókat, ha megkerülnék a céget, és ezért a jutalékukból 20 % vérdíjat osztanak vissza.

Nem rossz gondolat, csak a valósággal nincs baráti viszonyban. UGYANIS:

Ezt akár vastaggal is szedhetem: A megkerülések 99%-át nem a tulajdonos kezdeményezi, hanem a vevő. 

A tulajdonos, miután kivitt egy ingatlanos egy érdeklődőt, nem posztol a pesten láttalak facebook csoportba, hogy megtalálja azt a picit kopaszodó, kockás zakójú, 40-es urat, aki 14:30-kor megnézte a lakását, mert a valóság az, hogy rendszerint a vevők csöngetnek vissza és kezdik el az alkudozást egy “nem-e-lehetne-e” felütéssel.

Magyarán ez a 20%, azoknál fog lecsapódni, akik amúgy sem kerülték volna meg őket, viszont akik szarházi módon megkerülik a céget, még mindig 80% pluszban zárják a napot.

Nem beszélve arról, hogy az ő megbízóik jó része két csoportba tartoznak, akik olcsóbban akarnak valamit megúszni és akik mindenhez IS értenek. A fingszagú “tisztelet a kivételnek” losungot itt most nem használnám el. 

Nem vennék rá mérget, de az a sanda gyanúm, hogy ennek a két csoportnak a tagjai között magasabb a megkerülési faktor, mint egy átlag merítésben. 

Szóval a matek úgy néz ki, hogy kiszedtek egy csomó emberi tényezőt a dologból, és szép lett, meg fenszi, de az emberek sokkal nagyobb arányban tudnak inkorrektek lenni egy arctalan futószalaggal, mint egy hús-vér emberrel.

Elég csak a saját példámat felhozni, hogy az utóbbi 10 évben nem volt egyetlen egy olyan megbízóm, aki ne fizette volna ki a jutalékomat, sőt, van olyan rendszeres megbízóm, akinél a 100-200 milliós adásvételeknél helyben én futom át a szerződést, hogy megegyezik-e az emailben kiküldöttel. 

Szóval Livliás srácok, ha adhatok egy tippet, lehetne több olyan hozzáadott értéket beletenni a szolgáltatásotokba, ami egyetlen üzletkötőhöz köthető, ez tuti javítani a konverzión, bár az is igaz, hogy a 1,5 %-ba már tuti nem férne bele. 

***

Ha ingatlanos vagy és szeretnél tanulni a kizárólagos szerződésekről, gyere el a workshopomra, amit augusztus 12-én tartok, a részleteket itt tudod elolvasni: https://csorbadaniel.com/kizarolagos2021/

Most hogy lassan a hamiskártyások, kerítők és zsebtolvajok céhének is sikerül kiharcolnia valamilyen támogatást a kormánytól, a 10.000 ingatlanosnak egyelőre egy málnaízű kalippó sem jött össze, így sokan elgondolkoznak azon, hogy a különböző ingatlanos szervezetek, szövetségek és hétvégi gittegyletek, milyen célt szolgálnak.

A válasz röviden: SEMMILYET!

De egy másik oldalról is megközelíthetjük a dolgot, hogy milyen alapon kérhetünk számon tőlük bármit is, ha békeidőben egyiknek sem vagyunk a tagjai, nem fizetünk tagdíjat.

Kezdhetjük onnan is, hogy egy ingatlanos gittegylet két okból szokott létrejönni, az egyik szimpla rezsiközösségként működik, azaz belépnek egy maroknyian és a csoportos előfizetéseknek hála, olcsóbban jönnek ki hónap végén, a másik pedig belépőként funkcionál olyan körökbe, ahol el lehet hinteni, ha van mögötted 3-400 teljesen passzív tag, akkor te már vagy valaki.

Országos szinten egyik sem ér túl sokat. Egyiknek sincs érdekérvényesítő képessége és nincs akkora tömeg mögötte, hogy kialakuljon. Nagyon pénz sincs bennük, mert ember nem fizet tagdíjat, vagy ha mégis, 3-4000 forintokból nem lehet a világot megváltani.

Persze még mindig többet tesznek, mint az átlag ingatlanos, aki csodálkozik, hogy egy semmilyen támogatással, pénzzel nem rendelkező szervezet nem tud tenni semmit a szakmáért.

Egy olyan szakmáért, aminek a negyede a már említett hamiskártyások és kerítők közül kerül ki, másik negyede meg 3 napja kezdett bele a bizniszbe. És az alapvető hozzáállás, hogy mindenki a konkurenciád, aki nem te vagy és ezért “nem is annyira szeretjük mink’ egymást”.

A másik, hogy egy ingatlanos 5000 forintot olyan szolgáltatásért soha nem fog kifizetni, ami nem azonnali haszonnal jár. Kérdezd a frissen alakult hirdető portálok.

Csinálj szervezetet, megéri!

Szóval, nem csoda, hogy ebből a nehezen megdolgozható emberanyagból, ha valaki szövetséget is csinál, az általában a saját pecsenyéjét szokta sütögetni. 

És el is érkeztünk oda, hogy miért nem történt semmi az ingatlanosok ügyében és miért fog kelleni kisebb csoda, vagy nagyon nagy önfeláldozás, hogy történjen, mert arra senki se számítson, hogy jutalmul ezrek fognak belépni a szövetségébe, de a közös málnás kalippót persze megkaphatja.

Ennek a posztnak egyetlen egy szándéka van, hogy téged, mint megbízómat megismertesselek a jelenlegi helyzet ingatlanpiaci vonzatával és hogy tudj dönteni az ingatlanod eladásáról.

Az hogy a globális gazdaság recesszió felé tart, már nem kétséges, ezért is vannak az országonként eltérő, de jelentős gazdaságélénkítő csomagok. Arról hogy mennyire hosszú és milyen mély lesz, már eltérő véleményekkel lehet találkozni. 

Az ingatlanpiaci szakemberek egy része, V alakú görbét sejtenek, azaz ahogy megszűnik a vírus által okozott helyzet, a gazdaság elrugaszkodik és visszaáll az eredeti állapotába. Más elemzők egy U alakú görbére tippelnek, azaz egy lejtmenet után, bizonyos időt recesszióban töltünk, majd ahogy 2008-ban is lehetett látni, elrugaszkodunk a mélypontról.

A két kimeneteltől függetlenül, a legoptimistább becslések is minimum 1-1,5 évre teszik mire vissza kapaszkodunk, a pesszimisták 4-5 évről beszélnek.Ahhoz, hogy lásd miért fontos ez egy ingatlantulajdonosnak, aki el szeretné adni az ingatlanát, a jelenlegi piacról is ejtenék pár szót.

Tehát mi van most?

A kereslet szinte a nullára esett vissza. A Kalmár Kantinban, ami a legnagyobb ingatlanos csoport, 1800 taggal, feltettem azt a kérdést, hogy kinél mennyire esett vissza az érdeklődés. A válaszadók 55%-ánál teljesen megszűnt, 45%-ánál pedig 90%-ot csökkent. 

Az ingatlanpiac tetszhalott állapotban van.

Ez egy pillanatnyi állapot, de ebből is lehet látni, hogy amíg a járvány ellen küzd az ország, lényeges ingatlanpiaci mozgással nem nagyon kell számolni.

Ahogy visszaáll az élet a megszokotthoz hasonlító ritmusára, a kereslet meg fog jelenni, ezt támasztja alá az is, hogy az ingatlanportálok, 30-40% körüli visszaesést mértek az oldal letöltéseik számában, ami azért fontos, mert látszik, hogy a vásárlók nem tűntek el, továbbra is ingatlanhirdetéseket bújnak, viszont a jelenlegi helyzetben megtekinteni már nem akarják, ami érthető is. 

Arról, hogy mikorra normalizálódik az élet több véleménnyel is lehetett találkozni, van ahol azt mondják, hogy a napokban ért a fordulóponthoz és megyünk kifelé belőle, de olvastam olyat is, ahol júniusra teszik a tetőzést. 

Ami biztos, hogy a pandémia elvonultával, az ingatlanpiac vissza fog térni, ha nem is ugyanazzal a kereslettel, de lesznek vásárlók a piacon. 

Az ingatlanpiac nagyon lassú léptű, ami annyit tesz, hogy a válságokat lassan követi le, ez abból adódik, hogy ahogy a recesszióban megyünk előre úgy jelennek meg egyre többen azok a piacon, akiknek mindenképpen el kell adniuk az ingatlanukat, és persze minél jobban haladunk előre, annál többen mennek tönkre, válnak munkanélkülivé és lesznek fizetésképtelenek. Az hogy ez milyen mértékű lesz, még csak tippelni sem lehet, lehet hogy alig rezzen meg a gazdaság, lehet hogy keményebb idők előtt állunk. 

És itt kell tulajdonosként elgondolkodnod azon, hogy merre induljunk el.

Az első időkben viszonylag kevés kényszereladás lesz a piacon, a hiteltörlesztési moratóriumnak köszönhetően, ami március 18-tól december 31-ig lehetővé teszi, hogy ne kelljen a bankok felé törlesztőrészletet fizetni. Így a szorult helyzetbe kerületknek van ideje talpra állni, viszont biztos hogy múlt évhez képest többen lesznek azok, akik anyagi okok miatt eladásra kényszerülnek

Ha az eladás mellett döntünk, akkor velük semmiképpen nem kellene versenyeznünk. Ezeknek a típusú eladóknak a tömege 2021 januárjára várható, a moratórium meghosszabbításától függően.

Már 2019 második félévében érződött a visszaesés szele, várható volt egy korrekció, viszont ez a március egyértelműen az áresés irányába terelte a piacot. 

A leírtak tükrében úgy gondolom, hogy a piac lassúsága miatt, 2020 második fél évében ki kell használni azt, hogy kevés kényszereladás van, és az eladók lassan reagálnak a piaci környezetre kínálati árak tekintetében. Ez a te esetedben nagy valószínűséggel kínálati árcsökkentést jelent, bár ezt minden megbízásomnál egyénileg kell majd eldönteni. 

Ha nagy általánosságban kell beszélnem, egy a válság előtti jól beárazott ingatlannak valószínűleg 5-10%-ot engedni kell a  hirdetési árából, hogy fizetőképes piacra találjon, de ez mérettől, helytől, a magyar gazadaságtól, az amerikai gazdaságtól, millió egy dologtól függ, de legvalószínűbb kimenetelként ezzel lehet számolni.

A jelenlegi helyzetet leírtam, az ingatlanodat eladni a következő pár hónapban nem lesz mód, de utána a fent leírtak alapján a piacot megelőzve van esély. Az egyetlen kérdés, hogy ezekkel a feltételekkel továbbra is fennáll az eladási szándékod.

Időnk mint a tenger! Jövő hét elején beszéljünk!

Az ingatlancomot sokszor éri az a vád az ingatlanosok oldaláról, hogy kevésbé ügyfélközpontúak és hogy általában arccal a gázsi felé robognak, azaz sokszor elsőként a profitot nézik.
Ez így is van, de nem gondolnám kiugró viselkedésnek, sem a maguk iparágában, sem pedig bármelyikben. Az ügyfélközpontú viselkedés, nem egy önzetlen tulajdonsága egy cégnek, csupán egy olyan jellemvonás, ami megkülönböztethet egy vállalatot a többitől, aminek megint csak a profitgenerálás a pozitív mellékhatása. 

Zöldnek, vagy 100% GMO-mentesnek lenni, egy cég szempontjából lehet küldetés, de csak odáig amíg rentábilis. 

Persze, nem látom ennyire szívtelennek az emberiséget, mert az egyéni döntések mögött, nagyrészt az érzelmek dominálnak, de egy jól vezetett cég esetében elsőként a hideg logika és a morális iránytű vezet bármerre.

Aztán, ha nagyon szigorúan akarom venni a profitorientált viselkedést, akkor a morális tényezőt is csak egy a profit irányába mutató vektornak tekintem, amivel egy vállalat a célpiacának az igényeit kiszolgálja.

Ez az eszmefuttatás csupán arra volt jó, hogy rávilágítsak arra, hogy a com ellenfelei nem egy ostyát majszoló ministráns fiúk gyülekezete és számos esetben nem azért járnak el, bőkezűbben vagy felhasználóbarátabban, mert belső késztetést éreznek rá, hanem azért, mert a comtól eltérő értékgörbét úgy tudnak felvenni a kuncsaftok felé, ha szolgáltatások bizonyos szegmensében túllicitálják a piacvezetőt.

Az, hogy a com miért nem kimagasló a közönségkapcsolatok minden szintjén, az csupán azért van, mert nincs rá szükségük. Az oldalon keresőket maximálisan kiszolgálják, a legnagyobb adatbázist nyújtják a vásárlóknak és egy jól áttekinthető oldalt, mindamellett a hirdetőknek is a legnagyobb vevőszámot generálják. Ezek a hirdetési iparágon belül olyan “versenyszámok”, amikben ha jól teljesítünk, nagyon mással nem kell foglalkoznunk és ők nem is nagyon foglalkoznak.

Hosszú Katinkának is a maga versenyszámában, teljesen fölösleges, hogy kifinomult, mindent elsöprő humora legyen, mert 200 vegyesen ezt senkit nem érdekel, az 50 méteres medencének meg hírhedten rossz a humorérzéke. 

Szóval a comnak nem létszüksége, hogy egymás vállát lapogató barátok legyenek a közvetítőkkel, mert minden másban annyira jók, hogy vagy vele tartasz, vagy lemaradsz. Ők abban jók, hogy az interneten kereső vásárlókat több százmilliónyi facebookos és google-ös hirdetéssel  eltereljék a versenytársak orra elöl és betereljék a saját bárjukba, ahol utána olyan viszkit és verkli muzsikát nyújtanak, amitől nem akar a kuncsaft másik bárba áttántorogni.

Ha arra vársz közvetítőként, hogy mindent elsöprő barátság szövődjön a portál és közötted, akkor az csak úgy fog megvalósulni, ha veszélyben fogják érezni a vezető szerepüket és muszáj lesz nyitniuk a versenytársakkal szemben újabb frontvonalat, ami a közvetítők szeretetre vágyó szívét célozza meg.

Na de nézzük, mi az a három veszedelem, ami térdre kényszerítheti a comot.

1, Egy külső techcég

Az internetes bizniszben nem ritka eset, hogy az apró piacokat uraló cégeket, egy globális piacot célzó, jellemzően Kaliforniából érkező techcég ledarálja. Lásd a közösségi média esetében a facebook és az iwiw sztoriját. Az ingatlanhirdetési iparágban, az egyes országok piacai, a törvényi szabályozások miatt nehezen átjárhatók, pont ezért nem tudott a com sem a környező országok piacán megragadni, mert mindegyik pont annyira egyedi, hogy nem lehet egységesíteni, ami feltétel a globális terjeszkedéshez.

Nem azt mondom, hogy nem megugorhatatlan, de eddig senki sem jött rá a ténylegesen működő megoldásra. 

Ha ez megvan, az iparág körül kavargó dollármilliárdos kockázati tőke alig várja, hogy beleöntse egy ilyen startupba a végtelen pénzét és ennek köszönhetően egy-két év alatt felgöngyölítené a globális piac jó részét. 

2, Technológiai paradigmaváltás

Ahogy a com ledarálta a kétezres évek derekán az expresszt, mint akkori egyeduralkodót, annak köszönhetően, hogy a nyomtatott sajtót uraló cég későn vette komolyan az internet előretörését, ugyanúgy jöhet egy új technológia, ami a 15 éve betokozódott ingatlankeresési szokásokat teljesen felülírhatja. A virtuális valóságtól (VR), vagy a kiterjesz valóságtól (AG) manapság még senki sem tart, de könnyen kezelhető hardver sincsen hozzájuk, amitől annyira kényelmes lehet a használata, hogy a tömegek széles körében elterjedjen. 

Persze ilyenkor jön az a szokásos felvetés, hogy ez már létezik, és még sem történt semmi. A mostani VR kütyük, nagyjából azon a szinten vannak jelenleg, mint a 80-as években az internet, amikor ruhásszekrénnyi gépeken egy-két év alatt lehetett annyi adatot átküldeni, mint most egy instagram kép felső bal széle. 

Ha egy 1000 forintos aldis napszemüvegben is olyan vizor lesz, hogy úgy futkároznak az adatok előttük a valós térben, mint a terminátornak, amikor betér a motoros kocsmába, hogy bőrszerkót zabráljon, na akkor már túl leszünk a paradigmaváltáson.

Ilyenkor jön az, hogy ha erre készül egy techcég, akkor az új hullámokat is megtudja lovagolni. Ez ritkán igaz, ahogy a facebook is inkább már felvásárol olyan cégeket, akik bizonyos szegmensben sokkal trendibbek náluk, úgy ez igaz a jóval kisebb hazai cégekre is.

3, Fragmentálódás

Ezzel a szemfüles cégek bőven saját piacokat tudnak teremteni az ingatlanhirdetési iparágon belül. Ha lehet hinni az iparági híreszteléseknek, hogy 150-200 milliót költ a com egy évben, akkor nem kell nagy fejszámolónak lenni, hogy területi leosztásban ez mekkora reklámköltést jelent.

Egy tízezres településnél, 150-200 ezer forintot takar évente, amit túllicitálni nem egy lehetetlen küldetés. 

A piacból persze, nem csak területi alapon lehet lecsippenteni. Bármilyen jól körülhatárolható részpiacot célozva ezt meg lehet tenni. Lehet ez a budai panellakásoké, a belvárosi minigarzonoké, vagy az egyetemisták albérleteié, csak az a lényeg, hogy megfelelően körül lehessen határolni az ügyfélkört és hirdetésekkel meg lehessen őket célozni.

Szóval egy megfelelő számú fragmentálódás tudná úgy a comot szétzilálni, hogy megremegjenek a biztos talajt fogó lábai.