Mitől több egy ingatlanos, mint egy átlag eladó?

Szia tetszenek a videóid. Nagyon laza vagy és szimpatikus. De lenne egy kérdésem. Amire még sehol sem láttam választ. Bár a kérdés triviális, és sookan kérdezik. De konkrét válasz helyett ált mindig felháborodásba vagy személyeskedésbe torkollik a történet.

Szóval a kérdesem , hogy miért van szükség ingatlan közvetítőre? Mit tud ő amit én nem? Miért kéne ingatlanosnak fizetnem jutalékot a házam eladásának árából, mikor egyedül is eltudom adni? Mi az a plusz szolgáltatás amit tud ő nyujtani, amiért érdemes őt megbiznom a lakás eladással, és nem magam probálkozni? Ez nem leszolás vagy beszólás akar lenni, hanem tényleg öszintén kiváncsi vagyok hogy konkrétan mit dolgozik egy ingatlanos? Mert nekem ez olyan megfoghatatlan. Az oké hogy segit eladni az ingatlanod..Csak azt a pluszt nem látom amiért értelme lenne fizetni neki, hogy miben jobb vagy több ő mint én?

Szia!

Még mielőtt bármibe is mélyebben belemennénk, egyet tisztázzunk. Mégpedig azt, hogy mi az hogy ingatlanos. Mert a piacon fellelhető magukat ingatlanosnak vallók 80%-a nem az. Egyszerűen nem értenek sem az értékesítéshez, sem az ügyvitelhez, sem pedig a marketinghez. Sokszor alapvető képességek hiányában próbálnak praktizálni, aminek az amúgy is béka segge alatt lévő szakma issza meg a levét. Nem véletlen, hogy a normálisabb kollégák, próbálnak minden csiricsáré néven (ingatlanmenedzser, ingatlanspecialista, ingatlanügyvivő) nevezni azt amit ők tesznek, hogy még véletlenül se merüljön fel, hogy ők ugyanazok, mint a fent említett kollégák. 

Én azt szoktam mondani, hogy nem kell mindenhová ingatlanos. Ha úgy érzed, hogy el tudod adni segítség nélkül, akkor nem kell ingatlanos.

Ha arra kell, hogy meghirdesse a kéglidet és az ajtódig hozza a vevőket, a többit te intézed, akkor nem kell ingatlanos. 

Ingatlanost fogadni sok okból lehet, de azt gondolom a legindokoltabb, ha egy komplex szolgáltatást szeretnél, mert vagy időd, vagy tudásod nincs ahhoz, hogy megfelelően eladj egy ingatlant. 

Itt a hangsúly a megfelelőn van!

Mert eladni úgy is el tudod, ha a piaci árat, megszorzod, 0,9-cel és piacra dobod a kecót. Tuti sikered lesz. Persze itt is akadhatnak buktatók, de 10-ből 8-szor döccenő mentesen fogod eladni a kéglidet.

Szóval eladni valamit nem agysebészet, eladni valamit jól, na az már az!

Sok olyan részfeladatból áll egy eladás, amit biztos, hogy egy-egy tulajdonos elvégez, de nem gondolom, hogy mindenki, amiből vagy időbeli, vagy pénzbeli hátrányok keletkeznek.

Egyik feladat sem olyan, amit bárki ne tudna elvégezni, de a tapasztalatom az, hogy egy szűk réteg az, akik helytállóan tudják kivitelezni

Autót is bárki tud szerelni, vagy egy atombombát is össze lehet házilag barkácsolni, csak rá kell locsolni pár évet és menni fog, szóval ebből az analógiából kiindulva, ingatlant eladni is bárki tud, csak ahogy tudás nélkül az atombombából is inkább egy halom drót és némi sugárfertőzés lenne az első 1000 próbálkozásnál, úgy az ingatlaneladásból is, ha tudás nélkül vágsz bele, akkor ott lebeg a fejed fölött a rácseszés lehetősége. 

Lehet ellenpéldákat felhozni, hogy az ingatlanosok nem csináltak semmit, vagy hogy magamtól adtam el az ingatlanomat. Az elsőre az a válaszom, amit már írtam, hogy valószínűleg, nem igazi ingatlanossal találkoztál, a másodikra pedig az, amit szintén írtam, hogy nem kell mindenhová ingatlanos, ahogy egy kerékcserét rengetegen oldanak meg házilag, ezt is meg lehet. 

Az eladásnak több olyan oldala van, amit egy ingatlanosnak menedzselnie kell, de nézzük az eladói oldalt, hogy mi az a hozzáadott érték, amit egy ingatlanos tud nyújtani. 

  1. Mivel, nem akkor lép a piacra először, így tudja, hogy aktuálisan milyen korlátokkal kell számolni eladásnál
  2. Ha a környéken dolgozik, akkor pontos képe van a valós eladásokról, amik köszönő viszonyban sincsenek az eladók által látható hirdetési oldalakon található ingatlanpiaccal.
  3. Pontosan be tudja árazni a kéglidet, úgy hogy jöjjenek vevők, de ne is ár alatt legyen meghirdetve. Ez sokszor milliókat ér.
  4. Magát az ingatlan marketingjét összeállítani. Mit lássanak a vevők, ami megfelelően felkelti a kíváncsiságukat, közöl is annyit a kégliről, hogy ne legyen csalódás, amikor kimennek, de a valósághoz mérten legideálisabb képét mutassa.
  5. Egy ingatlant bemutatni rengeteg módon be lehet, de végig figyelve a vevő reakcióit, az ingatlan minden hibájával tisztában lenni, ahhoz tapasztalat kell. Eleve az a tulajdonos nem létezik, aki objektíven látja a saját ingatlanát, viszont egy bemutatásnak nem csak az előnyök hangsúlyozásáról kell szólnia, hanem a hibák ismertetéséről, eladásáról.
  6. Rengeteg olyan árulkodó jelet küld egy érdeklődő, amikor meg akar venni egy ingatlant, amit egy jó értékesítő egyből kiszúr. Ez lehet mondathasználat, bizonyos dolgok felől való kérdések, a társával való kommunikáció, vagy akár nonverbális kommunikáció is. Egy tanult értékesítő ezeket mint kiszúrja, egy átlag ember, ezek fölött simán elmegy és bemutatások után a bizakodás és a kétségek maradnak hátra.
  7. De ott vannak a tényleges vevői visszajelzések is, amikből tudja egy értékesítő finomhangolni az eladást. Tapasztalatom az, hogy közvetlenül a tulajdonosnak nem merik elmondani a vevők, hogy mi a konkrét bajuk az ingatlannal, így a kezeletlen probléma miatt, sokszor elfordulnak a megvételtől.
  8. Áralkut helytállóan levezényelni, már önmagában egy külön szakma lehetne.
  9. Kb 10-ből 3-4 ingatlan jogi rendezettsége, olyan állapotban van, ami hozzám kerül, hogy muszáj gatyába ráznom eladás előtt. Ezt is el tudja bárki intézni, de átlátni, hogy melyik lépés után mi következik, sokaknak problémás és inkább szakavatott kezébe adják. Ez lehet végrehajtástól kezdve, alapító okiraton át, rendezetlen tulajdonjogi állapotig, bármi. Ehhez persze kell egy jó ügyvéd, aki általában nem az, akit legrégebb óta ismerünk.
  10. Az eladás rengetegszer megtorpan, és ha csak párszor, vagy soha nem adtál még el, akkor ritkán tudja az ember, hogy mihez kell nyúlni. Rosszak a képek, túl sok a leírás, nincs megfelelő helyen hirdetve, van olyan probléma, amivel nem ott helyben kellene találkoznia a vevőnek, hanem már telefonban elmondani, van olyan hibája az ingatlannak, amit feltétlenül eladás előtt el kell hárítani, mert mindenki nemet fog mondani és ez most az utóbbi egy évem olyan döccenői, amik gépelés közben eszembe jutottak.
  11. Az áralkut ugyan említettem, de egy adásvételnek számos más pontja van, amin elcsúszhat egy szerződés. Kiköltözések, banki hitelek, tartozások, állami támogatások.

És végül egy saját sztori ehhez. Amikor pár éve csináltam egy workshopot, amit kb évente egyszer-egyszer megtartok, egy vázlatot írtam, ami kizárólag az értékesítés részét ölelte fel a tudásnak, semmi jogi rész, a marketinget felületesen érintettük, egyetlen szó sem esett építészetről, időgazdálkodásról, vagy ügyvitelről, és az értékesítés részénél is módszertanokban úgy mélyültünk el, hogy ha létezett rá könyv, amit meg lehetett venni és megtanulni belőle az említett dolgokat, akkor maximum 4-5 vázlatpontot áldoztam rá. Az akkori anyag 19 oldal lett és megközelítőleg 400-450 vázlatpont. Az egyetlen napos oktatáson 5 oldalt tudtam leoktatni. 

Én főiskolán is marketinget tanultam, illetve 8-9 éve folyamatosan kurzusokra járok, évi 20-30 szakmai könyvet elolvasok(valamikor ez csak 10), minden hónapban új dolgot tanulok. És én az ingatlanközvetítés számos tudásanyagából, az értékesítésre feküdtem rá. Rengeteg más oldala is van, amiből képezhetném magamat, csak bármennyire is ciki, engem ezek nem érdekelnek annyira, mint a marketing, vagy az értékesítés. A fenti két saját példa, csak arra akart szolgálni, hogy milyen mennyiségű tudásanyaggal lehet felvértezni magadat, ahhoz, hogy jó közvetítő legyél, és ehhez képest milyen tudásanyaggal vág neki egy átlag ember az eladásnak. 

Szóval azt tudom mondani, hogy egy viszonylag könnyen leírható folyamat bárki számára elvégezhető, de csak páran fogják tudni hibátlanul kivitelezni. Ahogy egy muffint is bármikor megcsinálsz egy bögrében, de csak igen nagy szerencsével lesz olyan, mint egy 20 éve praktizáló cukrászmesteré.

Mitől több egy ingatlanos, mint egy átlag eladó?2020-01-13T12:14:35+00:00

Hogyan kezdjek neki az ingatlanozásnak?

Kedves Dániel!

Már több mint 2 éve követem a Youtube csatornádat. Már az elejétől tetszett a profizmusod és a hozzáállásod, amivel az ügyfeleid számára valós hozzáadott értékkel kívánsz szolgáltatást nyújtani. Sok év munka és megtakarítás után 2 éve belevágtunk az ingatlan befektetésekbe. Eddig 5 projektet valósítottunk meg (sima flip ügylet, megvettünk jó áron, eladtuk magasabb áron).
A minap jött egy jó barátom megkeresése felém, hogy ő egy új irodához megy interjúra. Mivel ez az érdeklődési köröm, úgy döntöttem jó tapasztalat lehet, ha én is elmegyek és megnézem, hogyan működik egy profi iroda.
A mai napon voltam bent. Természetesen elindult a szokásos hálózatos rizsa, meg ilyen-olyan 1 hetes intenzív képzés, aminek a végén gyakorlatilag csak értékesítési trükköket akarnak megtanítani (a 2 év alatt sokat megtanultam a saját ingatlanok eladása miatt TŐLED!).
Az utolsó 40 percben már nem is figyeltem, mert csak az a gondolat járt az agyamban, hogy “mi szükségem van rájuk?”. Nem tudtam megválaszolni és mivel ebben a témakörben te vagy egy olyan ember, akinek komolyan adok a véleményére bátorkodtam megírni ezt a levelemet.
A kérésem az lenne, hogy adj valamilyen tanács féleséget, hogy te a helyemben merre indulnál?
Mi a véleményed inkább menjek el és dolgozzam nekik pár hónapot, vagy engedjem el és próbáljam egyedileg, függetlenül megoldani, mint te?

Szia J.!

Jó témakör. Lehet csinálok majd egy vlogot róla, de szerintem blogot azt írtam már erről. Én is nagy cégnél kezdtem, és egy évet le is nyomtam náluk, amikor azt éreztem, hogy újat már nem tudnak mutatni és nagyobb volt a kitaszigálás, mint a beráncigálás, akkor leléptem. Itt az a kérdés, hogy ki lesz a mentorod, nem is az, hogy melyik céghez kerülnél, szóval én tuti megnéznék jó pár irodát és meglesném, hogy hogyan dolgoznak az irodavezető emberei. Amit ilyenkor meg tudsz nézni, az a jövendőbeli kollégák hirdetései, ha olyanok, amit egy makákó is meg tudna csinálni, akkor keress másik irodát. Nyilván nem csak ennyiből áll a meló, de ha már itt elvérzik egy csapat, akkor a vezető nem a legrátermettebb és nem fogja magát összetörni azért, hogy jó ingatlanos váljon belőled.
Hogyan kezdjek neki az ingatlanozásnak?2019-10-22T12:17:52+00:00

Miért keresnek ilyen POFÁTLANUL sokat az INGATLANOSOK?

Egy sokszor elhangzó kérdést tett fel nekem egy nézőm, az egyik youtube videóm alatt, ami annyira tipikus pontokat érintett, hogy muszáj volt megválaszolnom egy bejegyzésben. 

@Csédé És az mennyire etikus szerinted, hogy egy pár hetes-hónapos tanfolyamot végzett”ingatlanos” majdhogynem annyi jutalékot kap egy lakás/ház/tároló/nyaraló/garázs stb. után, mint egy 5 éves egyetemi tanulmányok után végzett építészmérnök, aki munkájának hozzáadott értéke és ezzel együtt felelőssége is tagadhatatlanul jóval több a közvetítőnél?

Pár dolgot tisztáznék! Egy kezdő ingatlanos nagyon ritkán keres jól, sőt ha az átlag ingatlanértéket megszorzom az ingatlanosok által közvetített ingatlanok számával, és azt elosztom a praktizáló, magát ingatlanosnak mondó emberek számával, az 70-100 ezer Ft-nál nem lesz több.

Hosszú melóval rengeteg tanulással, képzéssel el tud odáig jutni, hogy 1-2 vagy 4-5 milliót keres havonta, de ez nagyon keveseknek sikerül. Szerintem az ingatlanos életet kipróbálók közül 2-3 %-nak sikerül kiugró jövedelmet elérniük 3-4 évi kitartó munkával. Nekem ennél sokkal több időmbe került. 

De ez a “minden ingatlanos milliomos” mítosznak a ledöntése. A te kérdésed szerintem egy sokkal jobb kérdéskört feszeget. 

Mégpedig azt, hogy egy 1-2 milliót kereső ingatlanos, van túlfizetve, vagy mindenki más alul? 

Bármelyik is a te válaszod, mind a kettő ugyan oda vezet. Pontosabban ugyanazt a következő kérdést fogod feltenni.

MIÉRT?

Miért keres mindenki szarul és miért keres egy ingatlanos ennyit? 

A választ az érdekérvényesítő képességnél kell keresni, avagy tudni kell eladnod, hogy miért fizessenek többet a melódért. Ez ugyanolyan termék mint bármi más, ezt is el kell tudnod adni, vagy ha nem akkor a másik fél fogja megszabni a te keresetedet és ennek folyománya az alacsony munkabér. 

Egy ingatlanosnak annyi helyzeti előnye van (és sok más értékesítőnek), hogy tudja hogyan kell eladni ideákat, hogyan kell értéket teremteni és más szögből megközelíteni a dolgokat, illetve megértetni a másik féllel a te igazadat. 

Ez az értékesítés kora, nem a tudásé és nem is az értékteremtésé. Úgy értem az utolsó kettő elengedhetetlen, pontosabban alap feltétel, hogy rajtvonalhoz állj, de a legelső nélkül sikereket nem lehet elérni. Siker alatt a közösség által sikernek tartott sikert értem, nem pedig a belső célok elérését.

És még egy dogmát szeretnék ledönteni a végére. A 2-3 hetes képzésről. Az OKJ-s képzés, ha jól emlékszem negyed éves. Nagyjából annyit tesz ahhoz, hogy valaki sikeres értékesítő lesz, mintha azzal, hogy valakinek megmutatják, hogy hogyan kell fognia egy ecsetet, az onnantól kezdve Slavador Daliként fog alkotni a vásznon. 

Szóval az, aki milliókat keres és top értékesítőnek mondhatja magát, az sokszor jóval több melót tett bele, mint egy végzős egyetemista. És azt sem kell elfelejteni, hogy itt szakmán belül sokaknak kapcsolódó diplomáik vannak, marketing, MBA, ügyvédi, amikért szintén 3-5 évet adtak az életükből.

A cikkhez itt tudsz hozzászólni!

Miért keresnek ilyen POFÁTLANUL sokat az INGATLANOSOK?2019-09-16T17:14:13+00:00

Így találd meg a legtutibb ingatlanost!

Ezt a cikket egy vitaindító bejegyzésnek szánom, ahol mindenki megoszthatja a saját módszerét, hogy hogyan talál megfelelő ingatlanost, ha szüksége van egyre, illetve leírom a saját módszeremet, hogy ha kolléga vagy mire figyelj oda, hogy többen válasszanak téged, illetve ha magánszemély vagy, akkor hogyan fogj neki az egész keresésnek.

A legfontosabb a hely!

Sokan már azzal nyerő pozícióban vannak, hogy kis településekkel teli régióban ingatlanoznak és konkurencia híján ők az egyedüli megoldások. Annyira nem irigylésre méltó pozíció, mert lehet hogy nincs konkurencia, de ez általában abból adódik, hogy nem volt más őrült, aki egy szennyvíztelepből és egy sertéshízlaldából álló két személyes településen elkezdjen ingagtalnozni, úgy, hogy a két személyből az egyik saját maga, a másik meg az anyja. 

Tipp:  ha nincs megfelelő választék, akkor keress 1-2 településsel arrébb lévő ingatlanosokat. Így már lesz miből választanod. 

Nézd meg a portfóliójukat!

Több dolgot is el fog neked árulni!

Tökéletesen látni fogod, hogy az ingatlanai amit árul, hol helyezkednek el. Ez azért fontos, mert egyértelműen látszódni fog, hogy mennyire foglalkozik a te területeddel, avagy csak állítja, hogy foglalkozik vele, vagy tényleg foglalkozik vele.

Milyen minőségű a hirdetései.

Sajnos még mindig nem az a legalja, amikor egy nikotintól megsárgult, öntöttvas radiátor egy múlt évezredi camera obscurával le van fotózva és ingatlanhirdetés nyitóképének be van téve, mert azt a képet még mindig a monitórról le lehet lopni úgy, hogy lefotózod egy banánba integrált, 2 megapixeles ógörög fényképezőgéppel. 

Szóval lehet cifrákat látni, te próbáld meg a legigényesebb munkákkal rendelkezőt kiválasztani.

Nézd meg a saját oldalát.

Már, ha van. Itt is első sorban környezetére való igényességét tudod felmérni, mert nyugodtan vonhatsz párhuzamot, aközött, hogy hogy néz ki a weblapja és aközött, hogy hogyan fog eljárni a te ingatlanoddal kapcsolatban.

Kollégáknak: Egy wordpress oldalt saját kezűleg installálni nem egy megugorhatatlan mutatvány, de ha feltételezzük azt, hogy pörög a piac és dől a lé, akkor 1-200ezret nem tétel kiadni azért, hogy más megcsinálja helyetted és hogy egy letisztult képet kapjon rólad az érdeklődő. 

Milyen a közösségi média jelenléte?

Egyre több kollégánál látom, hogy saját oldallal rendelkezik a facebookon, ahol nem csak szakmai, de személyes dolgokat is megoszt magáról.

Na de mit árul ez el neked?

Egyrészt az ingatlanos személyiségéről tudhatsz meg többet, ami a közös munka során eléggé fontos, de megint csak a munkájának az igényességét vizsgálhatod meg.

Itt jegyzem meg azt az észrevételemet, hogy egyre több kollégánál látom, hogy félmeztelen képekkel hódít az instán, ahol a Lupa sziget naptejes hullámai visszacsillannak a trimmelt szőrű, szikszpek hasizmukról, miközben a háttérben, hozzám hasonló rozmártestű népek őrjöngve tuszkolják a pacalos lángost az orcájukba.

Mit mond a google róla.

A régi módszer, tedd a nevét két macskaköröm közé és nyomd meg az entert: 

“csorba dániel”

Minden olyan cikket fel fog hozni róla, amit szeretne, hogy tudjál róla és amit mások szeretnének, hogy tudjál róla. Elégedett ügyfelek, büszke anyák, lefizetett riporterek, megcsalt szeretők és nincstelenné vált tulajdonosok. Mindenki elmondja a véleményét a kiszemeltedről, amitől megint csak egy újabb képkocka kerül a helyére.

Miért nem említettem a százalékot?

Mert nincs rá megfelelő receptem. Jöhetnék azzal, hogy a százalék megmutatja, hogy a saját munkáját mire tartja az ingatlanos, de a százalék sokszor nincs paritásban az elvégzett munkával, ráadásul sok cégnél meg van kötve a keze a közvetítőnek hiába szeretne, pozitív, vagy negatív irányba eltérni tőle. Megemlíthetném azt is, hogy ha valaki magasabb jutalékért dolgozik, akkor nem kell annyi munkát vállalnia, hogy ugyanannyit keressen, így több ideje marad a te ingatlanodra, de ez sem általánosan elterjedt az ingatlanosok között. A sort folytathatnám oldalakon keresztül, de csak egyre nagyobb lenne a zavar. 

Egyet tudok ajánlani. Ha a többi pontban átvilágítottad a felhozatalt, akkor a munka minősége és a szimpátia döntsön abban, hogy kit választasz, ne pedig a jutalék mértéke. 

És még egy fontos a végére! Ne licitáltass!

Gyakori hiba, hogy annak adnak megbízást a tulajdonosok, aki a legmagasabb árat mondja eladási ár gyanánt. Ebből lesz az, hogy az osztatlan közös libalegelőre rádobott tejesrekesz 45 millióért felkerül a comra, majd kirakom az oldalamra, kiröhögjük, 2 év múlva amikor elfelejetem, hogy már kitettem egyszer, mégegyszer kiteszem, megint kiröhögjük, majd 4 év után lekerül a comról. 

Akkor mihez kezdj? 

A megfelelő kolléga olyan adatok tükrében mond neked árat, amit te is ellenőrizni tudsz, ideális esetben csinál neked egy piaci összehasonlító értékbecslést, amiben tisztán láthatod, hogy mivel hasonlítja össze a te ingatlanodat, így az adatok ellenőrzése után te is ugyanarra a következtetésre fogsz jutni. 

Kollégáknak: behozhatatlan előnyre teszel szert, ha végig transzparens vagy és minden cselekedetedet megfelelő információval ellátva megosztod a megbízóddal, nem csak a szakmaiságodat támasztod ezzel alá, de a folyamatos kapcsolattartás is garantálva lesz, amivel sziklaszilárd bizalmat építhetsz ki az ingatlantulajdonossal, ami pedig a munkád számos pontjára pozitív hatással lesz.

Ha elmondanád, hogy te hogyan szoktál kollégát keresni, azt itt megteheted. 

 

Így találd meg a legtutibb ingatlanost!2019-09-17T12:15:57+00:00

Melyik a legjobb OKJ-s ingatlanos képzés?

“Szia Dani!

Ha meg akarom csinálni az ingatlanos okj-s vizsgát, akkor te tudsz ajánlani valami helyet? Csomó helyen hirdetik! Olyan helyre akarok menni, ahol tényleg tanítanak is valamit. “

Az okj anyag és az ingatlanozás két külön világ. Az OKJ tanfolyam inkább lexikális tudást nyújt a meló jogi részében és az építészeti részében, míg a valós ügymenetről alig fogsz valamit tanulni. Az értékesítésről, a hideghívásról, az adminisztrációról, adózásról, marketingről, egyetlen egy percet sem fognak tanítani. Ez abból adódik, hogy maga a tananyag inkább értékbecslőnek készít fel, amihez ezek a skillek egyáltalán nem kellenek. Így az OKJ elvégzése után lesz egy körübelüli rálátásod, hogy mit is csinál egy ingatlanos, de a szökséges tudás 1-2%-át fogod csak magadénak tudni. Viszont ha az elvárt tananyagból a lehető legjobban felkészítő sulit szeretnéd választani, akkor mindenképpen az ingatlanos OKJ-s képzés ősatyjához érdemes elmenni, a Füti-Omegához.

Melyik a legjobb OKJ-s ingatlanos képzés?2019-01-07T15:35:05+00:00

Értékesítő félistenek

Az egyik bejegyzésem alatt egy sráccal annyira jól elbeszélgettünk az átlag emberek ellenérzéseiről az ingatlanosokkal kapcsolatban, és arról, hogy én mit gondolok az értékesítőkről, hogy úgy gondoltam érdemes az egészet változtatás nélkül egy posztba önteni. A vastagon szedettel a srác kérdéseit, a normál betűkkel a válaszaimat olvashatjátok.

Full random kerdezem, egy ingatlanos milyen tenyleges munkat vegez? 🤔🤔🤔

Az ingatlanosok nem értenek semmihez, azért fizetsz neki milliókat, hogy ami kevesed van, azt a “hozzá nem értésével” el ne rontsa, felfoghatod akár védelmi pénznek is.

Most pacekba kerdezem dilò. Soha nem volt kontaktom egy ingatlanossal sem. Azt sem tudom hogy konkretan mit csinal egy ingatlanos. Ergo miert/mivel keresi a penzet. Mire kapja a jutalekot… stb.

Ehhez elég sok dolgot tisztázni kellene egészen az alapoktól, amire nem dobnék most rá 20-30 percet. Elég legyen az, hogy az értékesítés nem szakma, hanem egy tudományág, mindenki csinálja, valaki tudatosan, valaki tudattalanul. Iszonyatos mennyiségű felhalmozott tananyag van, és itt nem Brian Tracy féle dolgokról beszélek, hanem olyan figurákról, mint Kahnemanék, akik Nobel díjat is kaptak a kutatásaikért. Ebből lehet sejteni, hogy a tudásáért érdemes fizetni egy jó értékesítőnek, az megint más kérdés, hogy kevés a jó értékesítő, mert ugyan itt is lehet 20-30 milliókat keresni, de ez aprópénz ahhoz képest, amennyit egy igazi, minden skillel felvértezett értékesítő tud keresni.

Es te milyen ertekesitonek tartod magad? Mondjuk egy 10es skalan.

Az a gond, hogy a tizes skála legtetején kb félistenek vannak, és egy csettintésére bármire képes vagy. Lásd szektavezéreket, akik szintén eladnak ideákat, aminek a hatására akár százak is megölik saját magukat és a gyerekeiket. Ez egy szélsőséges példa, de azt kell látni, hogy ezen a skálán már az egyes is egy érdem. A politikusok sem mások, mint marketinggel megtámogatott értékesítők, ideákat, ideológiákat, terveket adnak el tömegeknek, általában ezért nem is váltják be az ígéreteiket, mert ők az ideák eladásában jártasak, nem a megvalósításban. Szóval egy ilyen skálán szerintem aki kettes fölött ingatlanozik, az nem használja ki a tudását, így nem is hiszem, hogy túl sokan lennének.

Csorba Dániel zsenialis valasz. Mintha egy politikus mondta volna. Tehat ez azt jelenti hogy barmely agazatbol szarmazo marketinges felcsaphat ingatlanozni, mivel a lakast ugyanugy adod el mint a mosoport. Ergo Klapka is siman beleugorhatott volna az ingatlanbizniszbe. 🤔

Nem ezt mondtam, de amit írsz atól még igaz, egy ingatlan ugyanúgy egy termék, ugyanúgy érzelmeket és fizikai tulajdonságokat adsz el. Én arról beszéltem, hogy akiket te ismersz értékesítőket, akikkel általában találkozhatsz, az nem a legteteje. Egy ilyen skálán Klapka is max 2-3 pontot kapott volna. Nekem csak elképzelésem van, a tanulméányaim alapján, hogy miket lehet elérni kettesnél nem adnék amúgy többet magamnak. Nagyon sok technika van, amit nem tudok készség szinten használni. És mondjuk ezzel a skillel is a ingatlanosok között a felső 5%-ban vagyok, ezt konverziós értékek alapján mondom, azaz egységnyi megbízásból, hányat adok el.

 Es nem szokott olyan erzesed lenni hogy te gyakorlatilag, atbaszod a vevoidet? Elvegre az a dolgod hogy eladd nekik meg azt is ami nem is kell nekik, vagy nyilvan nem megfelelo szamukra. Sot, tovabb megyek. Te eladod ugyanazt ugyanannak, amit xy kollega eselytelenul kinalt be. De csak azert mert valamilyen tanult technikaval te eltudod vele hitetni hogy az marpedig neki KELL. Nem atbaszas ez?

De ez átbaszás. Az értékesítés nem jó, vagy rossz dolog, attól kap bármilyen előjelet, hogy ki mire használja. Én pl senkit nem verek át. Nem használok olyan technikákat, amikkel megvezetem a másikat(alapvető push technikák),és a morálisan helytállóakat sem használom rossz dolgokra. Nyilván felelősséggel jár, ha tudod irányítani a döntések kimenetelét. Ide meg már az egész életfelfogást, vallást, motivációkat is bele kell keverni. Én a magam nevében tudok beszélni, attól pl hogy honi viszonylatban sokat keresek, pont nem érdekel a pénz, nem azért csinálom, ezért nem is kötök olyan üzletet, ahol csak az az egy dolog a döntő. De nem is szeretek fölöslegesen sokat dolgozni és ha nem is a morális része vezet valakit oda, hogy tisztességesen dolgozzon, akkor legalább a racionalitásnak ebbe az irányba kellene terelnie, mert az átbaszások már rövid távon is negatívan hatnak az üzletedre, és a bankszámládra. Ha átversz valakit, az lehet abban a pillatanban úgy dönt, ahogy te szeretnéd, de a presszió nem marad örökre benne, egyszer kitisztul és a döntése megkapja a valós helyiértékét, azaz ráébred, hgoy át lett baszva. És itt jön a vallás rész. Én hiszek a karma törvényében, nem csak ezoterikus értelemben, de racionálisan is. Azaz ha mindig átmész a piros lámpán végtelenszámú alkalommal, akkor biztos hogy el fog ütni egy autó.

Csorba Dániel köszönöm hogy mègis ùgy döntöttèl hogy àldozod azt a 20-30 percet.

Volt az 1-2 óra is, de ki számolja! Szívesen! :)

Értékesítő félistenek2018-12-07T12:52:21+00:00

Feltüntetem, hogy ingatlanügynökök kíméljenek, de mégis folyton hívogatnak, akkor mit tehetek?

Ingatlanpiaci hiénákkal szemben mi a helyes eljárás? Tehát ha felrakom a hirdetésemet, és bár ott feltüntetem, hogy ingatlanügynökök kíméljenek, ne hívjanak, de mégis folyton hívogatnak, akkor mit tehetek? Hol lehet panaszt tenni például? Tapasztalatok ez ügyben?

Szerintem kezdjük onnan, hogy miért hívogatnak. Az ok teljesen egyszerű, mert megéri az ingatlanosnak, azaz tranzakció generálódik, olyan hívásokból ahol direkt kikötik, hogy ingatlanosok kíméljenek. Ez főként abból adódik, hogy a magánszemélyek elég nagy százaléka kiteszi, annak ellenére, hogy valóban így gondolná. Sokszor egy félkizárólagos szerződés van a háttérben (csak egy ingaltanos és a tulaj hirdetheti az ingatlant), ami annyit ér mint egy általános szerződés(boldog boldogtalan hirdetheti, ingatlanos, az ingatlanos anyja, egy régi osztálytárs, Marika az Élvezet presszó egy fülű barisztája), így egy picit is tapasztaltabb ügynök, vagy átköti saját magának kizárólagos szerződés formájában, kitolva a bizniszből azt aki rosszúl kötötte be a szerződést, vagy még jobban rontja a gyerek fekvését és becsatlakozik 2. ingatlanosnak, megadva a lehetőséget arra, hogy még 3-4 ingatlanos is oda férjen a vályúhoz kéglihez.

Na de mit tehetsz ellene?
1, Nagybetűkkel küld el a francba az összes ingatlanost, már a hirdetés elején. Beválni nem fog 100%-ig, viszont a blogomra tuti be fognak külden páran. Úgyhogy előre is köszi a kontentet!

2, Adatvédelmi incidens bejelentése. Az új általános adatvédelmi rendelet (GDPR) alapján a Nemzeti Adatvédelmi és Információszabadság Hatóság felé bejelentheted (NAIH). Amin először úgy fognak röhögni, hogy a májkrémes szendvics darabok beterítik a képcsöves monitorokat az irodában, aztán megy majd még két cicás képpel egy körímél, hogy mások is behugyozzanak, a nap poénján. Majd ha minden jól megy esetleg valamit tesznek az ügy érdekében, ami már csak azért is kétséges, mert hogyan bizonyítod?

Híváslista alapján?
Erre egyszerű a válasz, csak egy random embert akart felhívni a kolléga, hogy elsuttogja a kagylóba “a magyar reformok működnek”, az eladó ingatlanodról pedig egy szót nem ejtett.

Felveszed a beszélgetést?
Ekkora fordulna a kocka, és már a te képedbe fújnák a csempészett ukrán prilukkit egy hunyorgó vallató lámpa előtt, mivel a másik fél tudta nélkül nem készíthetsz felvételt.

3, Felhívod a felettesét.
Röhögés, körímél, macskás képekkel csatolt körímél, még több röhögés, esetleg még nekem is elküldik. Sztori leszel hónapokig! Egy legenda születik!

Szóval, túl sok kibújót nem látok, hogy ne hívogassanak. Ja de! Bízz meg engem kizárólagossal, és megszűnik a gond! :D

Feltüntetem, hogy ingatlanügynökök kíméljenek, de mégis folyton hívogatnak, akkor mit tehetek?2018-07-20T08:44:12+00:00

Mit csináljunk, ha a tulajdonos nem adná vissza a foglalót, ha a bank elutasítja a hiteligényünket?

Tisztelt Csorba Dániel!

Az nlcafe.hu-n olvastunk egy interjút Önnel. Ez kapcsán jutott eszünkbe hogy kíváncsiak lennénk az Ön véleményére az esetünk kapcsán, mely egy XY. kerületi ingatlan vásárlása kapcsán történt velünk.

Találtunk egy számunkra megfelelő ingatlant, konkrétan ezt: (a linket az anonimitás miatt eltüntettem) Az eladó első sorban közvetlenül értékesíti, egy ingatlanközvetítős változatot találtunk ugyanarról (a linket az anonimitás miatt eltüntettem) de ezen nincsenek képek, a szövegleírás viszont 100%-ban stimmel. Az eladó a saját hírdetését képekkel 2017 áprilisában tette fel.

Június közepén láttuk először, utána többször megnéztük, kialkudtunk egy vételárat (40,5 Millió Forint), majd az ügyvédünk segítségével egy vételi szándéknyilatkozatot írtunk alá Július 3-án, és kifizettünk 1%-ot ajánlati biztosíték – (előleg) jogcímen. Az eladó családi helyzete miatt (egészségi probléma / műtét utáni lábadozás) az adás-vételi szerződés aláírását 2017 szeptember 30-i határidővel vállalta. Ez nagyjából egybecsengett a mi szándékunkkal is, júliusban még mi sem álltunk volna készen szerződni, de augusztusban már igen. A vételi szándéknyilatkozbnan rögzítettük az alapokat: vételár, hitelből történő fizetés, fizetési ütemezés (vállaltuk hogy foglalót fogunk adni 10%-ot), és azt hogy szerződni fogunk legkésőbb szeptember 30-ig.

A folyamat elősegítése érdekében elkezdtünk tárgyalni a bankkal is augusztus folyamán, és egy banki, előzetes értékbecslést igényeltünk ami meg is történt. Augusztus vége felé elkezdtünk egyeztetni az eladóval az ügyvédünk által megfogalmazott adás-vételi szerződés szövegezését. A szerződéstervezetben az eladó számtalan kifogást talált, ezek közül egy sarkalatos akadt: az ügyvédem szerint (és szerintünk is) egy kivétel került bevezetésre a foglaló köré, miszerint a foglalót az eladó minden esetben megtarthatja ha a vevő hibájából hiúsul meg a szerződés, kivéve egyetlen esetet: ha a bank, a vevő minden erőfeszítése ellenére nem folyósítja a hitelt. Ha ilyen történne, a foglaló visszajár a vevőnek. Az eladó ezt a kivételt nem hajlandó elfogadni – azt állítja, nem ebben állapodtunk meg (a vételi szándékba ez a kivétel valóban nem került pontosításra, az ügyvédünk ezt csak a szerződésbe szokta részletezni). A foglaló 10%, 4 Millió Forint. Próbáltuk a foglaló mértékét lecsökkenteni 1%-ra, és akkor elhagyni a kivételt, ezt sem fogadta el, ismét azt írta, hogy nem ebben állapodtunk meg.

A bank sajnos nem hajlandó előre nyilatkozni, hogy a hitelbírálat 100%-ban pozitív lesz, nekik az aláírt és Földhivatal által érkeztetett szerződés kell, mielőtt a hitelbírálatot elvégzik. Az ügyintéző szóbeli tájékoztatása szerint egyébként (jövedelmünk, ingatlan értéke stb.) nagy valószínűséggel pozitív lenne bírálat, de a kockázat mégis bent van, írásban nem tudja adni, hogy ez tényleg rendben is lenne. Az önerőnk 20% lenne, a hitel a vételár 80%-át fedezné (a jogszabály által engedett maximum). Így róka-fogta csuka helyzet van.

Az eladóval kizárólag e-mail-ben kommunikáltunk a szerződéstervezetek egyeztetése során. Néhány levélváltás után fel lettünk szólítva, hogy nyilatkozzunk, akarunk-e az “eredetileg letárgyalt” feltételekkel szerződni. Minden válaszunkban jeleztük, hogy a nézeteltérést személyesen tisztázzuk az ügyvédnél, menjünk szerződni.

Végül jött egy válasz, hogy az általunk kívánt kivétel jelentősen eltér az “eredetileg letárgyalt” feltételektől, így nem kíván szerződni velünk. Az összeget amit a vételi szándéknyilatkozat alkalmával kifizettünk neki magától visszautalta, nem adott lehetőséget tovább érvelni, tisztázni a félreértést. Elállt az eladástól.

Az ingatlant azóta is árulja. Mindkét hirdetés (sajátja és ingatlanosé) aktív – másnak nem adta még mindig el. Mi pedig még mindig meg szeretnénk venni, csak méltányos és fair kondíciók között. Szerintünk az a kivétel, amit ő vitat, nincs ellentétben az eredeti megállapodással. Az ingatlan maga pedig elég egyedi, nem túl “mainstream” hogy úgy mondjam, aki ebben az árfekvésben keres a 18. kerületben, annak többsége nem ezt fogja választani – nekünk viszont megfelelne. Ezért eleve gáláns gesztus volt részünkről az, hogy egyáltalán foglalót akartunk fizetni (látszik is, mióta árulja, és még mindig sikertelenül).

Az utolsó levélváltások hangnemén érezni a feszültséget. “Tárgyalástechnikailag” most nem tudjuk mi lenne a bölcs lépés. Mivel első sorban saját maga próbálja eladni egyedül, ingatlanközvetítő segítségét nem látom, hogyan tudnánk igénybe venni. A bank által még augusztusban elvégzett értékbecslés 90 napig érvényes. Ha nem lesz szerződés, az értékbecslési díjat potyára ki kellesz fizetnünk – egyelőre már ennyit biztosan bukunk az ügyön ha nem sikerül megvennünk – de hát ez legyen a legnagyobb gond.

Ön mit gondol, egy ilyen helyzetbe mit lehetne tenni? Nem az értékbecslési díj elvesztése kapcsán, hanem első sorban az ingatlan megvásárlása kapcsán?

Köszönettel:
H. Róbert

Kedves Róbert!

Ez egy szokványos felmerülő probléma.  A tulajdonos szemszögéből nézve, az Önök kockázatát a banki hitelfolyósítással kapcsolatban neki kell állnia, ami ugyan megszokott, de attól még nem nevezném fairnek, hiszen ez az Önök fizetési konstrukciójának a része, amiért Önöknek kellene felelni. Nyilván ott van az Önök részéről is az aggodalom, hogy mi történik ha nem kapják meg a hitelt és kifizettek potyára 4 milliót. Szintén a tulajdonos szemszögéből nézve általános hiba, hogy a vételiszándékkor lefektetett feltételeket kőbe vésettnek tekintik, így ha bizonyos fokig túl is reagálta ezt, megfelelő kommunikációval ezt el lehetett volna simítani. Ezt a feladatot ha nem is az ingatlanos végzi, általában az ügyvéd megfelelő érvekkel alá tudja támasztani, hogy miért szükségesek ezek a változtatások. Kérdés, hogy adásvételekben jártas ügyvéddel kötötték volna a szerződést, akinek van annyi tapasztalata, hogy 1 perc alatt elsimítsa a dolgokat.

Egyébként ilyen esetekben egy jó mediátor elég gyorsan fel tudja oldani az ellenállást, illetve ha ez lehetetlen, arra is gyorsan pontot tudna tenni, így vagy meg tudnák venni az ingatlant, vagy el tudnák fogadni, hogy ez a ház elúszott.
A közvetítő fél helyében több, Önök számára is elfogadható kompromiszummal állnék elő. Gondolok itt a foglaló mértékére és a banki hitel elutasítása esetén megtartandó összegre, illetve a banki oldalt is megvizsgálnám, hogy melyik rendelkezik hasonló konstrukciókkal és megfelelően komoly hitelelőbírálattal, ehhez pedig egy megfelelő hiteltanácsadót vennék igénybe.
Mit csináljunk, ha a tulajdonos nem adná vissza a foglalót, ha a bank elutasítja a hiteligényünket?2017-10-01T07:51:45+00:00

Miért olcsóbb egy adott területen a családi ház,  mint a lakás?

Szia Dani!

Egy gondolat bánt engemet (na jó, nem csak1. 

Már egy ideje feltűnt, hogy azonos környéken a lakás négyzetméterárak magasabbak, mint a házak négyzetméterára. Értsem ezt úgy, hogy a kert értékcsökkentő tényező? A telek értéke negatív pénz?
Továbbmegyek: egy minimális kerttel rendelkező lakást jobban el lehet lakásnak adni? Ennyire nem szeretnek füvet nyírni vagy mi?

Miért van ez a józan észnek ellentmondó helyzet?

Szia Gergő!

Ezt a helyzetet több dolog is indukálhatja. Mivel nem írtad meg, melyik városokban vetted ezt észre, így olyan általánosságokat tudok írni, ami nyilván nem minden településre illeszkedik.

  1. Az adott területen kevés lakás van. Ez például az agglomerációban tipikus felállás, ahol rengeteg családi ház van, viszont lakás alig-alig. A városból kiköltözők, pedig sokszor nem igénylik a saját kert meglétét, így sokkal több kereső jut egy lakásra, mint az adott területen lévő családi házra.
  2. Nagyobb ingatlannál alacsonyabb a négyzetméter-ár. Az átlagos családiházak, 100 m2 körüliek, míg a lakások 50-60 m2-esek, így ezt a torzulást ez is okozhatja.
  3. Városok magasabb m2-árral rendelkező, belső részén, jellemzően társasházak találhatóak. Ez is annyira közhely, mint a másik két állításom, de Budapesten, ha a legnépesebb kerületet nézem (XI. kerületet) akkor teljesen fedi a valóságot.  A belső részekre jellemző jobb infrastruktúra, több kikapcsolódási lehetőség, az ingatlan árakra is jobb hatással van, ha a XI. kerületet nézzük, jól látható, hogy a hidakhoz közeli területeken szinte csak társasházak fordulnak elő és jellemzően 20-40%-kal magasabb áron kerülnek eladásra, mint a külső részeken megjelenő családi házas övezetekben (Albertfalva, Sasad).

 

Miért olcsóbb egy adott területen a családi ház,  mint a lakás?2017-08-16T08:55:24+00:00

Melyik irodát ajánlanád albérletkeresésre?

Szervusz Dániel! Az új évben szeretnék a fővárosban munkát vállalni, ehhez pedig kiadó ingatlant keresek, amivel kihasználható az albérleti támogatás, minthogy 200 km-re élek Budapesttől. Kit, ill. melyik irodát ajánlanád? Belváros semmiképp nem játszik, elsősorban kis kertes ház központtól 20-25 km-es körzetben. Köszönettel: Péter

Szia Péter!

Szerintem az albérlet keresés tipikusan one man show. Az ingatlanosok albérlet kiadásban a tulajdonosi oldalon szoktak állni, azaz ha van egy kiadásra váró ingatlan, akkor megkeresik a hozzá legjobban passzoló bérlőt. Ahhoz, hogy magánszemélynek lakóingatlant keressenek kiadásra, nagyon nagy portfólióval kellene rendelkezniük, ami a jelenlegi piacon nem tud teljesülni, mert a jó albérletek 1 hét alatt kipörögnek, és a kevésbé jók is 2-3 héten belül, így nincs megfelelő paletta az alternatívák megmutatásához. A másik véglet akik azzal kecsegtetnek, hogy címeket adnak az albérletek tulajdonosaihoz, amik 10-ből 9x (de inkább 10x) használhatatlanok. De nem reménytelen a történet! Írtam anno egy két részes tájékoztatót az albérlet keresésről. Szerintem ha elolvasod, teljesen képbe kerülsz az albérlet keresés folyamatáról.

Az albérlet keresés kicsiny kézikönyve 1. rész

Az albérlet keresés kicsiny kézikönyve 2. rész

Érdekel az ingatlan biznisz? Szeretnél értesítést kapni az új cikkekről?

Nincs más dolgod, mint megadni az emailcímedet és ha új bejegyzés jelenik meg az oldalon, én azonnal elküldöm neked!

Melyik irodát ajánlanád albérletkeresésre?2016-12-15T09:57:14+00:00

Title

Elérhetőségeim

Dolgozzunk együtt!

Tudom hogy mit kell tennünk azért, hogy az ingatlanodért a legjobb árat kapjuk, az ehhez mérten legrövidebb idő alatt. Ismerem a piacot, a vevőket és tudom, hogy kell megmutatni egy ingatlanban az otthont, hogy az eladás végén mindenki azt kapja amire vágyott. A vevő az elképzelésének megfelelő ingatlant, a tulajdonos pedig a piacon elkérhető legmagasabb árat.

Ingatlanjaim