Sokszor a Kalmárok podcastben, vagy a Kalmár Kantinban is ér az a vád, hogy elfogult lennék a magánzók felé, és hogy bármi bajom lenne a kétbetűs cégekkel.

Ha ez így lenne, akkor ezt a cikket sem írtam volna meg. 

Az alap kiindulópont, azaz a konfliktus, a DH barométere és havi jelentései voltak, amik valahogy mindig hurrá-optimistáknak tűntek a szubjektív észlelésemhez és a kollégák szubjektív észleléséhez képest. Így éltem a gyanúval, hogy a becsléseik nem tükrözik a valóságot. Tévedtem! (persze mihez képest)

Bár az előző évhez mérten 1-2%-os pluszokat lehet mérsékelten és klikkvadászan is tálalni. A DH cikkek általában az utóbbit választották, amivel olyan szempontból nincs bajom, hogy az elemzések célja az, hogy minél többen olvassák. Azt pedig döntse el mindenki a négy fal között donaldkacsázós nyugalmában, hogy ez mennyire befolyásolja a piacot, ami főként olyan emberekből áll, akik a számok mögött nem látnak semmit, és rendszerint magát a cikket sem olvassák el, csak a dübörgő ingatlanpiacról szóló headline-t.

Szóval a konfliktus végére igen egyszerű pontot tenni, hála a KSH-nak, akik minden novemberben közlik az előző évi ingatlanpiac valós statisztikáit, így nincs más teendő, mint kitúrni az adatokat és megcsinálni az összehasonlítást a DH adataival.

Kb 1,5 órás művelet az egész és ki lehet borítani a bilit, csakhogy az adatok egy egészen másik bilit borítottak ki.

Ugyanis a KSH szintén csinál egy becslést, annyi különbséggel, hogy nem havikat, hanem negyedéveseket, amik még mindig csúszásban vannak kb 4 hónappal, mivel most január végén jött ki az előző év 3. negyedéve.

Ja és nincs clickbait cím sem, mondjuk nem is hajtanak arra, hogy minél többen olvassák őket és végülis ezt a céljukat maradéktalanul elérik.

De lényeg az, hogy az adatokat felvittem 36 hónapra visszamenőleg. 3 adattáblából dolgoztam, a Duna House havi becsléseit tartalmazó barométerből, a KSH negyedéves becsléseiből és a KSH valós statisztikájából.

Bevallom férfiasan, hogy először csak a 21-es évvel akartam dolgozni, de mivel erről az időszakról a 3 adattáblából kettő vagy nem is létezett, vagy hiányos volt, így az előző két évet is beszippantottam.

Ekkor jött a meglepetés!

KSH vs DH

A KSH negyedéves becsléseit összeadtam, majd a DH havi becsléseivel ugyanezt tettem évről évre, és ezután ütköztettem őket a valós eladási számokkal.

BAMM!

A DH meglepően pontos. Sőt, sokkal pontosabb, mint a KSH!

Jöjjön egy kis számlavina. Ha például 2020-at nézzük a KSH 21.000 eladott ingatlannal lőtte alá a valós adatokat, a DH pedig alig 2500-zal. 

2019-ben 29.000-rel kevesebbet becsült a KSH, míg a kétbetűs cég 8000-rel.

Mind a két évben 20.000 tranzakcióval volt pontosabb a franchise cég, mint az állami hárombetűs. 

Ezt muszáj már nekem is megsüvegelnem! Úgy néz ki a DH metodikája valamit nagyon tud. Bár azt hozzá kell tennem, hogy annak ellenére, hogy a KSH össze van kötve a NAV-val és a földhivatallal, a cammogó adatfolyam miatt, a DH sokkal frissebb piaci információkkal rendelkezik. 

És még egy érdekesség, úgy néz ki, hogy a DH számokban és becslésekben realista, míg szalagcímekben erősen optimista. Ez a PR és az elemzési osztály közötti különbség.

Erről egyik elméleti fizikus ismerősöm mondása jut eszembe, nincs optimista ember, csak alulinformált. Viszont ebben a sztoriban úgy néz ki, a DH nem csak okos, de szép is, azaz jól informált és optimista.

Szóval süveg megemel és long live the king!

Update: megjött a slusszpoén a kalmár kantinból. A DH pr és elemzési osztályának a vezetője, az egy és oszthatatlan Benedikt Károly.

Közben Balogh Lászlóval az ingatlan.com vezető elemzőjével chateltünk a témával kapcsolatban és fontos plusz infókkal szolgált, amit bemásolok ide:

A KSH és az MNB az a két szereplő, aki a teljes piacról tranzakciószinten képet kap, igaz csak 9-12 hónapos csúszással. A többi szereplő (többek között a DH is) csak az ő számaikat próbálják megbecsülni. Így eleve nem lehet a KSH rosszabb a KSH-nál, maximum csak lassabb. Már csak azért is, mert a KSH a statisztikai törvény értelmében, csak tényadatokat közölhet az aktuális feldolgozottság függvényében. A teljes feldolgozottság elérése viszont később történik, minthogy a KSH publikációi megjelennének.