A facebookon is szerveződő albérlet kereső csoportokban egyre többet látom, a túlárazott albérletpiacról szóló vitákat. Természetesen mind a két oldalt megértem(albérlő, főbérlő).

Aki 8 órát dolgozik  (jó ha) 100-120 ezer forintért, annak fájdalmas kiadás a keresetének a ⅔-át, rákölteni egy olyan albérletre Budapesten, ami egy átlag ember vágyait kielégíti és még csak nem is luxusról, vagy ultra nagy kényelemről beszélünk. Viszont ott a főbérlő, aki nyilván, ha nem is 100%-ban, de úgy tekint az ingatlanára, mint egy pénzt termelő befektetésre, ami a piacon mérettetik meg, ergo kereslet-kínálat függvényében, próbálja a bevételét maximalizálni. És itt jön az a sokat olvasott megjegyzés, hogy túl vannak árazva az albérletek, ami önmagában lehetetlen, hiszen egy túlárazott albérlettel egy dolog történik, soha az életben nem fogják kivenni.

És a fekete leves:

ez már nem lesz jobb, legalábbis Budapesten. A KSH 2014-es migrációs adatai jól mutatják, hogy a 80-as évek elejétől kezdve az urbanizáció, mindig is alul múlta a szuburbanizációt, azaz a város lassan kezdett kiürülni és megtelni a Budapest környéki települések ex-városlakókkal. 2000 után ez egyre jobban nőtt, majd 2008-ban hirtelen apadásnak indult, egészen 2011-ig, ahol a fővárosba költözők száma először haladta meg a kiköltöző családokét.

Mit jelent ez röviden? Egyre több vevőt, akik a piacnak megfelelően folyamatosan felnyomják az ingatlan árakat, így azzal együtt a megtérülésben gondolkodó kezdő, vagy gyakorlott befeketető, egyre magasabb albérleti díjat kér az ingatlanáért.

De lássuk, még mi az ami a következő években tovább fogja növelni az albérlet árakat:

Airbnb: Akik albérletet keresnek, talán észrevették, hogy a felújított, jó állapotú lakások és egy fokkal kevésbe tetszetős lakások között, nagyon nagy árkülönbség fedezhető fel. Ugyanis a felújított ingatlanok egyre nagyobb százalékban tűnnek fel az olyan honlapokon, ahol turistáknak lehet kiadni az ingatlant 1-2 hétre, de főként hosszú hétvégékre. Az így realizált bevétel 40-60%-kal is meghaladhatja a hagyományos albérlet piacon elkérhető árat.

Mekkora elszipkázott piacról beszélünk?

Csak az V. kerületben 780 találatot mutat a külföldi szájt, míg a tapasztalataim alapján legnagyobb hirdetési portfólióval rendelkező OLX, 870 albérlet találatot ad ki, ugyanabban a kerületben. De ne felejtsük el, hogy az OLX találati listája szűretlen, azaz a nagymama bútoraival telepakolt lakások is szerepelnek, míg a külföldi szájt, portfóliója nagyrészt felújított, jó állapotú ingatlanokkal teli. A több oldalról indukált keresleti piacon a főbérlők egyre magasabb árakat kérhetnek el a jó állapotú ingatlanaikért, hiszen alig maradt hosszú távra bérelhető lakás.

És mi az ami rá tesz egy lapáttal?

A csökkenő hitel kihelyezések. A válság utáni első évben, az igen rossz adatokkal rendelkező 2009-hez képest is, 2013-ban majd 40%-kal kevesebb használt lakás vásárlására felhasználható hitel talált gazdára. Az innen hiányzó réteg a régebben megoldani kívánt élethelyzeteket (válás, gyerekszületés, szét költözés, felnőtté válás) lakás vásárlással oldották meg, ez egyre jobban eltolódik a bérlés felé, így növelve jobban a keresleti piacot és a már említett albérlet árakat.

Jó tanács:

Befektetőknek:A régiós ingatlanárakat jócskán alulmúló magyar ingatlanpiac, régóta várja az ezredforduló tájékán tapasztalt ingatlanbummhoz hasonló árnövekedést, bár én személy szerint nem látok akkora keresleti tartalékot. Viszont a kiadás egyre jobb üzlet lesz a fővárosban. Érdemes vele szemezni!

Albérlet keresőknek: A fogyatkozó agglomerációban a piac álatlános szabályai szerint el fognak kezdeni esni az albérlet árak, hiszen egyre kevesebb bérlő között fog eloszlani, az adott mennyiségű albérlet, így én a helyükben a Budapest körüli településeken keresném a megfelelő otthonom.