A legnehezebb eladásom

Sok eladó az ingatlanos munkáját, a hirdetés feladás 5 perces melójával azonosítja és sok ingatlanos is ezt tartja az egyik fő feladatának, ezt cáfolandó írtam meg ezt a bejegyzést, a múlt hónapban általam értékesített ház teljes eladási folyamatáról.

Adott egy ház, környéket nem írok, hogy a megbízóim és vásárlóim homályban maradhassanak, szóval adott egy félkész ház, aminek a földszintje otthonként  funkcionált, a felső tetőtéri rész, a családban bekövetkezett baleset miatt és az abból fakadó havi bevétel kiesés miatt, félkész állapotban várta következő tulajdonosát.

Az ingatlant a tulajdoni lap szerint több teher is sújtotta, egy OTP-s végrehajtás, egy vállalati hitel, és egy perfeljegyzés.

Természetesen az eladási itt sem a hirdetéssel kezdődött, hanem az ingatlan terheinek teljes átvizsgálásával, hogy 100%-ig tisztában legyünk a „termék” dimenzióival. A történetet és az ingatlannal kapcsolatos terheket úgy írom le, ahogy folyamatában bontakozott ki.

AZ OTP-s végrehajtás.

A kezdetektől indulok, hogy minden tiszta legyen. A szóban forgó ház a 80-as években a megbízóim nagymamájáé volt, majd ’84 környékén egy másik lakás felújításához szabad felhasználású hitelt vettek fel a megbízóim szülei, aminek a fedezete az eladás tárgyát képező ingatlan volt. Sajnos ’96-ban a tulajdonos elhalálozott, így a terhelt ingatlan, a hitelfelvevőkre maradt volna, csakhogy annyira megviselte őket a veszteség, hogy motivációjukat vesztették az ügyintézésben, így az öröklésre jogosult apa, lemondott az öröklésről három gyermeke javára. Így történt meg az, hogy az akkor pár hónapos gyermekük és két testvére, büszke ingatlan tulajdonosok lettek, valamint egy akkor még tetemes összegnek számító 800.000 Ft-os hiteltartozás kevésbé büszke birtokosai.

A hitel felvétele után teltek múltak az évek, miniszterelnökök jöttek-mentek, a vasfüggönyt elbontották, berlini fal leomlott, túl voltunk 6 parlamenti választáson, de a törlesztőket nem sikerült fizetni, a szerződést felbontották és így került végrehajtóhoz az ügy, aki bárhogy is próbálta eljárás alá vonni az ingatlant, mindig beletört a bicskája, hiszen akkor még több tulajdonosa is kiskorú volt és a gyámhivatal minden kérelmét azonnal elutasított.  Persze egy ilyen történetnek soha nincs pozitív vége, hiszen egyszer mindenki betölti a 18. életévét és ebben az esetben is így volt, a legfiatalabb tulajdonos is nagykorúvá cseperedett,így a 20-25. próbálkozásra sikerrel járt a végrehajtó és elindult a követelés behajtásának hosszú útja. És itt léptem én a képbe.

Alapos vizsgálat (persze csak azt hittem)

A tulajdoni lapon 3 darab 800.000 Ft körüli összeg szerepelt, ami az illetékes végrehajtónál tisztázódott, hogy egyetemleges tartozásról van szó, azaz ilyenkor minden tulajdonos tulajdoni hányadát megterhelik ugyan azzal a követeléssel, abból adódóan, ha bármelyikük megválna a részétől, a követelés tulajdonosa, jelen esetben az OTP, megkapja a pénzét.

A végrehajtónál való tárgyalás folyamán, mint meghatalmazott, kaptam egy tartozás egyenleget, ahol a végrehajtói díjjal és az egyéb eljárási díjakkal együtt kiderült, hogy a követelés 4,5 millió Ft. A ház piaci értéke 23,5 millióra becsültem fel, a végrehajtó lakatlanul 17 milliót ajánlott érte, lakottan 13-at. Így elég motiváció volt a tulajdonosoknak, hogy piaci áron értékesítsem.

További terhek

VÁLLALATI HITEL

Az OTP-s hitellel párhuzamban egy vállalati hitelt is felvettek a megbízóim szülei, aminek hasonló sors jutott mint az OTP-snek, azzal a különbséggel, hogy nem került felmondásra és pár évtizedet vártak a kifizetésre.

PERFELJEGYZÉS

Egy önkormányzati kölcsön visszafizetése után nem lett törölve a teher, itt egy egyszerű személyes ügyintézés elégséges lett volna.

MEGVAN A VEVŐ!

A végrehajtóval való tárgyalás után, mivel sürgetett az idő a végrehajtás miatt, már kerestük a megfelelő vásárlót, aki teljes tájékoztatás után vételi szándékkal léphet fel. Azt persze nem kell mondanom, hogy egy ilyen végrehajtás évekig is húzódhat, de ezt mindig csak a kívülállók tudják lakonikus nyugalommal mondani, amikor a mi kunyhónk ég, valahogy teljesen más aspektusából kezd megvilágosodni az eset és bizony, nagyon gyorsan szeretnénk kikerülni az egérfogóból.

Szóval az értékesítési részét gyorsan abszolváltam és megtaláltam a megfelelő vásárlót, aki annyi készpénzzel rendelkezett, hogy a  4 milliós OTP-t és az 1,2 milliós vállalati hitelt ki tudják az első részletkor fizetni és még a tulajdonosoknak is marad pénze egy kisebb lakást lefoglalózni.

Az első adásvétel

A szerződést megkötni az akkori információk tudatában nem volt túl nagy rizikó, hiszen volt egy hibás perfeljegyzés, amit a megfelelő papírokkal törölni lehetett, egy OTP-s követelés, ahol tudtuk, mi az amivel megelégszik a végrehajtó és egy 1,2 millióról lealkudott, 700.000 Ft-os vállalati hitel.

A szerződés megköttetett. 3 hónap volt a felsorolt terhek törlésére és kiegyenlítésére. Elsőként az OTP került sorra.

Gáz az OTP-nél

Abból adódóan, hogy idő előtt jött a vásárló, minden tárgyalási folyamat nem ért véget. Ugyanis a követelésnek általában van egy olyan jó tulajdonsága, hogy lehet belőle alkudni. Csakhogy! A hitel olyan régi volt, hogy majdnem papirusztekercsre íródott, így az általános eljárás nem ment végbe. Az általános eljárás az, hogy a hitelszerződés felmondása után, az OTP minden esetben az OTP faktorhoz(ez teljesen két külön cég!) adja át a követelések behajtását, akinek megfelelő apparátusa és döntnökei vannak a követelés összegének a mérséklésére. Mivel ez a hitel átaludta a rendszerváltást és nem is nagyon piszkálták, így maradt az OTP Bank-nál. Ez azért volt gond, mivel az OTP nem rendelkezett olyan vezetővel, akivel érdemben lehetett volna tárgyalni a hitelről, hiszen minden automatán átkerült a faktorhoz, így nem alakítottak ki egy a rendszerváltás előtt kifolyósított azóta lappangó hitelek titkos ügyosztályát. Ahogy Nagy Feró mondta a „ bajnak, kárnak nincs gazdája” alapon, nem vállalta senki azt, hogy leüljön velünk tárgyalni, így azt az álláspontot vették fel, hogy maradjon a teljes követelés, ők így is-úgyis megkapják a pénzüket és így senkinek nem kell felelnie amiatt, hogy 1 milliót elengedtek és így elúszik a részvényesek zsíros profitja.

AZ OTP-s végrehajtás egyre cikibb. 12 MILLIÓ a követelés!

A végrehajtóhoz visszamenve, közölte, hogy ha nem sikerült a követelést kiegyenlíteni, akkor küld egy kérvényt az OTP felé, hogy a kifizetés napján esedékes tartozást küldjék meg felé. Ezt még jóval a vevő keresés előtt letárgyaltuk, hogy törvényileg kötelezett az OTP a felszólítástól számítva 15 napon belül a pontos összeget elküldeni. Itt kezdődtek a gondok. Azon túl, hogy a fentebb említett perfeljegyzés törlését sem adta ki a földhivatal olyan egyszerűen,  a hetek teltek múltak, fogyott a 3 hónap, ami a szerződésben ki volt kötve végső határidőnek, de az OTP nem válaszolt, heti kétszeri nyitva-tartásból, egyszer mindig kontaktba léptem a végrehajtó segéddel, hogy mi az ügy állása, ő néha újra elküldte a felszólítást, de válasz soha nem érkezett. Persze itt azt is megjegyzem, hogy érdemes türelemmel viseltetni, hiszen a szerződésben megkötött dátum egyre jobban szorított és ha nem közreműködő a végrehajtó, akkor egy fotel alá becsúszott kérvény bármikor az adásvétel meghiúsulását eredményezheti.

Kézbe veszem az ügyet.

1,5 hónap telt el eredmény nélkül, a végrehajtó név szerint ismert, hiába jártam a nyakukra, ők küldözgették a küldözgetni valót, de semmi eredmény. Az elbeszélésem elején is már látszott hogy nem átlagos ügy, a végrehajtó, pedig általános metódusokkal próbálta megoldani, ami később kiderült, hibás hozzáállás volt. Az általános módszer az, hogy az OTP Faktor felé kommunikáltak, akiknek fogalmuk nem volt ilyen iktatószámú ügyről, persze egy „bocs bakker” kezdetű levéllel elintézhették volna, hogy valami nem stimmel. Persze nem tették. Szóval nagy nehezen kinyomoztam, hogy nem is megfelelő céggel leveleztek. A hiba megtalálása után, még egy sor telefon, újabb meghatalmazások és falak következtek, mire megtaláltam a megfelelő címet, ahová elküldheti a végrehajtó a tartozás aktuális egyenlegéről tájékozódó levelét.

ELKÜLDTE, 10 napon belül megjött a válasz.

A FEKETE LEVES!

A tulajdoni lapon nem jegyzett terhek kerültek elő, ami a tulajdonos kérdőre vonásakor kiderült, hogy az említett hitelt két összegben vették fel az OTP-től, így lett a két hitelből, két követelés, ami 5 egyetemleges adóst (3 gyerek, 2 szülő) és 12 milliót kóstált. Az is kiderült, hogy a két hitel felmondásakor, az egyik tulajdonos máshová volt bejelentve, így a lakóhelye szerinti végrehajtóhoz került, így lett az, hogy az egyszeri követelésből, lett két darab végrehajtó és két végrehajtás, ami a különböző díjak kifizetése után 15 millióra rúgott. Finom!

Amire ez kiderült, 3 hónap úgy elszállt, mintha múló másodperc lett volna. A vásárlók kihátráltak a szerződésből. Szerencsére, sem ők, sem a tulajdonosok, nem éltek a 10% foglaló által nyújtott lehetőséggel, hanem visszakapva a pénzüket, 1 hétre rá megvettek egy tiszta tulajdoni lappal rendelkező családi házat, 200 méterrel arrébb.

Mindeközben!

Hogy az élet ne legyen egyszerű, nem csak itt vívtuk a harcunkat, hanem az említett perfeljegyzés a még korábban megkötött adásvétel miatt, illetve az akkor még játékban lévő vevők széljegyre kerülése miatt, a törlést megnehezítette. Szívóág a köbön.

Illetve az útközben meghiúsult adásvétel miatt a vállalati kölcsönt nyújtó cég is hoppon maradt, akiknél hiába értünk el bármilyen engedményt, annak a határideje a szerződés felmondásával azonos időben lejárt és mivel ott is felkavartuk az állóvizet, reflektorfénybe került a tartozás és elkezdte a gépezet feldolgozni azt és realizálni, hogy tudnak minél előbb pénzt látni.

Megvan a következő vevő!

Még az előző vásárlókkal kötött adásvétel idejében, amíg a hirdetés fent volt, többen is jelentkeztek a házra, de a dolgok akkori állása szerint már elkelt státuszban volt az ingatlan, persze a nevüket és telefonszámukat felírtam, és a „ha bármi miatt meghiúsulna a szerződés, akkor felhívom Önöket” mondattal, beírtam a nyilvántartó rendszerembe őket. Ezt kihátrálás után, egy klikkel vissza is néztem és az akkor hoppon maradt vásárlók közül, meg is találtam a következő vevőnket.

Soha nem lesz vége! A két végrehajtó!

Az egyetemleges tartozások miben létét már fentebb elmondtam, de azt a kellemetlen tulajdonságukat nem említettem, hogy a végrehajtó külön ügyként kezeli őket, ami fejenként nagyjából 150.000 Ft és mivel mind a két ügyben 5-5 adós van, ez igen rondán tud kinézni, ha az ember a megmaradt összegből valaha falakkal körül ölelt épületben szeretne lakni és még az a furcsa kívánalma is van, hogy a tulajdoni lapon az ő neve virítson.

Az öröm az ürömben, hogy az a végrehajtó, akivel végig tárgyaltam, azért sem tudott a nagyobbik végrehajtásról, mivel egy hitel felmondása után, a végrehajtó felé be kell fizetni egy végrehajtási előleget, amit az OTP-nek mind az 5 adós után be kellett volna fizetni, ami nem történt meg. Így a nagyobbik összeg úgy nézett ki, hogy az OTP felé közvetlenül befizethető és nem terheli végrehajtói díj. Tévedtem!

Az OTP nem buta!

Mint említettem kiderült 5 adósból 1, egy másik végrehajtóhoz került. Az OTP, ennél a végrehajtónál befizette az egy személy után járó végrehajtási előleget, így ugyan ő is és mi is spóroltunk 4 x 150.000 Ft-ot, de maradt mind a két ügy végrehajtónál.

 

HURRÁ! Látom az alagút végét

A vállalati kölcsönt nyújtó cég, újra megadta a lealkudott kedvezményt, persze nem zökkenő mentesen, mert ők is már egy végrehajtóval tárgyaltak, ami további terheket jelentett volna a tulajdonosok felé. Az már csak egy ujjmozdulat volt, hogy eltüntessük a földhivatal által széljegyen hagyott előző vásárlókat. A perfeljegyzést pedig a földhivatal törölte.

Az adásvételben két hónapot hagytunk a foglaló és az OTP kifizetése között, hogy még legyen ideje a tulajdonosoknak békéltető testület döntését megvárni, ami nagy valószínűséggel kompromisszum nélkül zárul.

Összegzés

A fent leírt történet a munkám egy apró szegmensét mutatta be, hiszen nem tértem ki a vevőkkel való kommunikálásra, magára az értékesítésre, ami igazából egy ingatlanos feladata, vagy a piacra kerülés előtt elkészített marketingterv kitalálására. Az ártárgyalásokra, arra, hogy megfelelő kommunikációval, ne riasszon el senkit az ingatlan jogi háttere. És mindeközben egy céget kell vezetnem, párhuzamosan 8-10 ingatlan eladását kezelnem, a tulajdonosok egymás közti viszonyait csillapítani. És mindezek mellett élni. Ezért vallom azt, hogy ez nem munka, hanem életforma, ha ezt valaki munkának, azaz egy kötelező szegmensnek veszi az életében, az nagyon gyorsan kiég, megutálja az embereket és pont azt, ami ennek a szakmának a sava borsát adja, az emberekkel való megismerkedés örömét, a tapasztalat szerzés örömét, a segítés örömét veszítheti el.