Monthly Archives: March 2017

Az ingatlanközvetítés jövője – Előadásom a lakás konferenciáról

A portfolio.hu felkért, hogy a  Lakás Konferencia 2017 rendezvényén tartsak egy prezentációt az ingatlanközvetítés jövőjéről. A videó a teljes prezentációt tartalmazza.

Bónuszként a prezentációt követő panelbeszélgetés teljes hangfelvételét is meg tudod hallgatni. A panelbeszélgetés résztvevői:

Moderátor : Ditróy Gergely, ingatlandivízió-vezető, Portfolio
Beszélgetés résztvevői :
Balogh László, vezető gazdasági szakértő, igazgatósági tag, ingatlan.com
Csorba Dániel, ingatlanértékesítő, blogger
Kosztolánczy György, vezérigazgató, Otthon Centrum Holding
Kövesdi Gábor, vezérigazgató, Otthontérkép
Máté Ferenc, vezérigazgató helyettes, Duna House Holding Nyrt.

Érdekel az ingatlan biznisz? Szeretnél értesítést kapni az új cikkekről?

Nincs más dolgod, mint megadni az emailcímedet és ha új bejegyzés jelenik meg az oldalon, én azonnal elküldöm neked!

Az ingatlanközvetítés jövője – Előadásom a lakás konferenciáról2017-03-26T19:26:57+00:00

“Stricibarokk”, avagy a nagy ingatlanos szótár!

A tumblr népe összeszedte a hirdetésekben található fordulatokat és lefordította a köznyelvre, én pedig egy posztba rendeztem őket!

Összkomfortos: annyira pici az alapterület hogy az ágyadból ki tudsz nyúlni kávét főzni

Igényesnek: csak akkor érdeklődj, ha sok pénzed van és nagyon rossz az ízlésed

Természetközeli: csak serpákkal jutsz el a kapuig

Fiataloknak álomlakás: egy darab rozsdás cső áll ki egy rothadó lyuk közepéből

Ékszerdoboz: rózsaszín minden fal

Pár lépésre a belvárostól: csak két átszállás a metró végállomása

Kis munkával ékszerdobozzá alakítható: üres telek

Teljesen közművesített: mindenhonnan csövek, kábelek lógnak, a szomszéd lefolyója az ágyad mellett van elvezetve, ahányszor lehúzza, azt hiszed valami csőtörés van

Lakottan: megpróbálták kirakni a bérlőket, de azok 37000 évig lakhatnak benne ellenszolgáltatás nélkül, és ha megpróbálsz velük megegyezni, akkor a hirtelen 18 ijedt gyermekszempár pislog rád, hogy nem akarnak a híd alá kerülni

Teljes körűen felújított: gletteltünk festés előtt, és felcsiszoltattuk a parkettát, de a vezetékek és a csövek a régiek. Ja, és Héra.

Jól alakítható: a falakat biztosan ki kell venni. De lehet, hogy dőlnek maguktól is.

Panorámás: beszarsz, mire felérsz ide a lépcsőn, ha elromlik a lift. Kéthetente.

Dinamikusan fejlődő környék: négy ütemben építik a társasházat a szomszéd telken. A másik szomszédon bontják.

Családosoknak ideális környék: októbertől márciusig valaki a lépcsőházból orrot szív…

Parkolás megoldott: a bejárati ajtód elé az parkol aki délután 2 előtt ér haza

Külön tárolóval: a szomszéd berácsoztatta az emeletet és minden szirszart a folyosón tárol, közvetlen előtted

Jó tömegközlekedés: a 7-es busz megállója ablakod alatt

Kellemes társasági élet a közelben: ablak alatt 15 kiülős, trendi romkocsma

Ősfás: 3 korhadt fa lomb nélkül

Háziállat-barát lakóközösség: 5 kutya/lakás, amelyik nem ugat az…

Gépesített: a dédi ezer éves tűzhelye, rohadó mikró, a hűtő gumirésze darabokban, a mosógép kicsit ráz, de majd jön a Sánta Karcsi megnézni, különben is penészes.

Gazdasági épülettel: a melléképület maradványai alatt Panzer ugyanúgy előfordulhat, mint rommá porladt Szergej (avagy utánfutózható rotációs kapa)

Udvar: a ház körüli terület, ahol lomokat tárolunk 20 éve

Zöldövezet: közművek nélküli külterület/ lakótelep

Csendes környék: nincs közlekedés

(belvárosi lakásra vonatkoztatott) konyha: kredenc és tűzhely az előszobában

Másfélszobás: az ágyat a kamrába raktuk

Galériázott: üregi nyúl járatára emlékeztet

Igényes: “stricibarokk”

Étkező: parasztszoci sarokgarnitúra az előszobában

Ikerház jellegű: sorház

Frekventált helyen: főút mellett

Sok nyílászáró miatt napos: keleti fekvésű virslitelken mindenhonnan beárnyékolt

Műszakilag a mai kor elvárásainak megfelel: jövőre már nem tudnám eladni

Emelt műszaki tartalom: +2cm dryvitszigetelés

A telken felújítandó ház: bontandó

Befektetésnek kiváló: műemlékvédelem alatt áll, még csak nem is építhetsz rá és/vagy főút mellett

xy kerület kedvelt részén: xy kerületbe a kutya nem akar költözni, de ez már nincs messze attól, ahol fél éve vkinek már sikerült eladni egy lakást

az ár kismértékben alkuképes: ha rajtad kívül megnézi meg vki a héten, megemelem az árat

rövid időn belül birtokba vehető: ha ki kell tennem az albérlőket, a kauciót te fizeted vissza nekik

festéssel otthonossá tehető: hét éve nem lakik benne senki, lehet meg is haltak benne

Tetszés szerint alakítható: 40 m²-es nappali 2 ablakkal

Különleges telek: mintha aknatölcsérre vetettek volna fűmagot

Jelenleg lakatlan: a plafonig vizes

Kis ráfordítással: bontandó

Pár éve lett korszerűsítve: kicserélték a kapcsolókat

Be lett vezetve: collos csövek a falon kívül, mindenhol

Osztatlan, közös tulajdonú telek lekerítési lehetőséggel: a tulaj menekül

A település központjában: ház előtt buszmegálló, szemben kocsma, templom haranggal 50 m-en belül

Kis fantáziával: a gatyád rá fogod költeni

gazdálkodásra alkalmas: 2000+ m2 tökig gazos kert

tömegközlekedés megoldott: naponta jár busz, megalló a főúton,1,5 km-re

víz,villany van: az utcán, esetleg a telken

fűtése egyedi: kiskályha a sarokban, kályhacső átlósan fut a fal közepéig, ott szemmagasságban bekötve a kéménybe. minden helyiségben

mesébe illő környék: a kábelszolgáltatók nem tervezik a hálózatba kötését a következő 200 évben

felújítását megkezdte: per pillanat lakhatatlan

minigarzon beépített szekrénnyel: nemfér be az ikeás

egyik kedvelt utcájában: egyik utcájában, de nem írom ide melyikben

elosztása kiváló: külön nyíló szobák

a közeljövőben tervezik: tele van nyugdíjassal a ház, majd ha kihalnak

új tulajdonosra vár: leverte a régi csempét a gecibe, ott van 30 zsákban a lakás közepén

36 m2-es családi ház: présház

50 m2-escsaládi ház: az is

korszerű műanyag nyílászárók: legolcsóbb műnyag nyílászárók

biztonságos, családias környék: vagy flexre kelsz, vagy gyerekordításra és mindenki azt lesi, mit csinálsz

bővíthető: 45 m2-es vályogputri fürdőszoba nélkül

szőlőtermesztésre kiváló: győzd kivágni

termő gyümölcsfákkal: kurva sok a darázs, a padláson van 6-7 fészek

kiváló ajánlat: 7-ről indultunk, most 2,5 és így se hív senki

végig aszfaltozott úton: 10 km/h-val a kátyúk miatt

melléképületekkel: lesz bontott anyag bőven a garázshoz

praktikus elrendezésű: 1 szobából csináltak hármat a gyerekeknek

jelenleg villanypanelokkal megoldott: leszerelték a gázórát, 1 mill+ közműtartozás

ásott kút van: temesd be te

kiváló fekvésű telek: telek

jó ár/érték arány: olcsó, de szar

“Stricibarokk”, avagy a nagy ingatlanos szótár!2023-03-01T09:32:30+00:00

Könyvajánló: Cserven Gábor – Ingatlanközvetítők kézikönyve

Bevallom vegyes érzelmekkel kezdtem el olvasni a könyvet, mert amikor kiposztoltam az almanachra a könyv borítóját, kapott tőletek hideget meleget.

De most elolvastam, mind a 200 oldalát. Fájt. Hosszú volt és keserves! De azt is látom, hogy ez a könyv nem nekem lett írva, hanem inkább kezdő ingatlanosoknak, viszont nekik tökéletes.

A közvetítői OKJ-s képzés elvégzése utáni teljes homályban, ha nem is jelző fényt, de csepel tacskóra szerelt dinamós lámpaként utat mutat a tejfehér ködfátyolban. Nagyjából képbe kerülsz hogy hogyan jutsz el az eladásig és mikre kell odafigyelned.

Nekem ami kín keserves volt, az a vontatott történetek, aminek se vége se hossza, csak azért hogy a végén egy tanulsággal gazdagabban kapcsoljam magamra az ágyam melletti olvasólámpám fényét. Majd 20 percig nyitott szemmel annyit kérdezzek a plafontól: MIÉRT??!! Persze ha abszolút kezdő vagy, akkor ez is jól jöhet, hiszen egy valós ügyvitelt láthatsz belülről.

Gábor által használt értékesítési metódus egyébként egy teljesen jó alap lehet, amit azért haladó szinten érdemes továbbfejleszteni.

A könyvben viszont az tetszett, hogy a fontosabb üzenetek sötétebb kerettel lettek ellátva, így pár perc alatt átlapozva újra fel lehet frissíteni a tanultakat,

Voltak zavaró részek, mint a szépirodalmi próbálkozások, ami nekem csak átugrandó részek voltak. Szerintem egy tankönyvben a nyakatekert szóvirágok annyira hasznosak, mint egy tökéletes női mell formájú kinövés a könyöködön. Haveroknak felvághatsz vele, meg még egy darabig talán érdekes is, de funkcióját tekintve teljesen fölösleges.

Láttam az igyekezetet, hogy mindent érinteni szeretne, ami a közvetítéssel kapcsolatban felmerülhet, de a “mindenhez is” elv sajnos itt is hamvába halt. Ilyen volt például a kifogások kezelése, vagy az adminisztráció, amikről annyit tudtam meg, hogy léteznek és hogy fontosak.

Összegezve: Mivel egy kezemen meg tudom számolni a magyar nyelvű direkt ingatlanközvetítéssel kapcsolatos irodalmat, így azt gondolom, hogy egy kezdőnek hasznos lehet, egy haladónak meg érdemes legalább átfutnia, hogy ne érezze azt , hogy nem tett meg mindent azért, hogy jobbá váljon… mondjuk ezzel sem fog, na de az az érzés lefekvéskor!

Tehát a verdikt:

Tartalom: 3,5/10

Érthetőség: 8/10

Olvasási élmény: 3/10

Érdekel az ingatlan biznisz? Szeretnél értesítést kapni az új cikkekről?

Nincs más dolgod, mint megadni az emailcímedet és ha új bejegyzés jelenik meg az oldalon, én azonnal elküldöm neked!

Könyvajánló: Cserven Gábor – Ingatlanközvetítők kézikönyve2017-03-13T10:39:56+00:00

Gyomros a bankoknak egérút a devizásoknak?

Röviden a hír: a parlament elfogadta azt a törvénymódosítást, ami alapján ingatlant a becsérték 100 %-áért lehet csak elárverezni, majd 1 év után maximum 10%-kal alacsonyabban, illetve az értékesítés után a fennmaradó hitelösszeget el kell engednie a banknak az adós felé. A fent leírtaktól természetesen el lehet térni, feltéve ha a bank és az adós egyetértésben teszik azt.

A devizaadósok történetébe nem szeretnék belemenni, ezerszer átrágták mások helyettem, és mindenkinek érintettségtől függően megvan a saját véleménye róla.

Ez a cikk inkább a következményekkel szeretne foglalkozni.

Tehát most jó pár ezer tulajdonos fellélegezhet, mivel piaci áron már nem lesz annyira kapós az ingatlana, mint eddig. A faktorálás sem lesz akkora biznisz. Na de akkor mi lesz az eddig nyomott áron vásárló befektetőkkel?

Te mit vennél? Piaci áron egy végrehajtással terhelt ingatlant, vagy piaci áron egy tiszta tulajdoni lappal rendelkezőt?

Szerintem te is sejted a választ. Szóval a jelenlegi lakóingatlan-piacra az eddig árveréseken mazsolázók is vissza lettek terelve. Mondjuk annyira nem kell megijedni, mert kb 7-800 adásvételt bonyolítottak le így évente. Ez az éves adásvételek picivel több, mint fél százaléka.

1_1

Persze, ha dönteni kell, hogy milyen hatása lesz az ingatlan árakra az enyhén megnövekedett keresletnek, akkor mindenképpen növelő tényezőként kell rá gondolni, de igen elhanyagolható mértékben.

Na de ott vannak a bankok vezetői, akik év végén nem kapják meg a karácsonyi pulykapénzt, mert az elvárt bevételt nem produkálták. Mihez tudnak nyúlni? Kamatemeléshez, amit tegnap- tegnapelőtt több helyen is lenyilatkozott a bankszövetség.

A kamatemelés pedig soha nem az ingatlanvásárlást lendíti fel. 

A grafikonon világos sárgával jelölt rétegről nem beszéltünk, arról az évi 1500-2000 tulajdonosról, akik árverés előtt értékesítik az ingatlanaikat. Legendák szólnak az ilyen-olyan zsebszerződésekről, ahol becsérték alatt,között, fölött adják el az ingatlanukat, majd okosba’ némi millióval a zsebben rendezik le a bankkal a tartozásukat.

Mindenesetre a mai napon több megbízóm is jelezte, hogy akkor a bank békaphatja, mert ők most ráülnek a 100 millió fölötti ingatlanukra, ami többszörösen van túlterhelve, mert a motivációt elvesztették az értékesítésre.

Még egy fontos dologról szintén nem ejtettem szót. A becsértékről.  Ki adja meg az értékét? A bank “független” értékbecslője, a végrehajtó, vagy a hitelkor felvett becsértéket nézik? Nyilván ez a magyar közlönyben fehéren feketén benne lesz.

Szóval van egy olyan érzésem, hogy sok olyan további része lesz ennek a törvénymódosításnak, amire még csak nem is gondoltam. Te hogy véled? Szólj hozzá a blogon:itt!

Gyomros a bankoknak egérút a devizásoknak?2017-03-07T13:21:22+00:00

Ki kapja a strici maflást az ingatlan.com-tól?

Röviden a hír: Innentől az új építésű ingatlanok hirdetéséért külön kell fizetni az ingatlan.com felé. Egy darab 3990 Ft + áfa, 50 db-os csomagban 150.000 Ft + áfa.

Első gondolatom az volt hogy ez nem kevés mogyoró. A második, hogy egy ilyen szintű emelés mögött, valamilyen indoknak kell lennie.

Mielőtt a com-tól bárkivel is beszéltem volna, az volt az érzésem, hogy megint a kicsikkel lesz kitolva, mivel ezt már tényleg nehezen bírja el a marketingbüdzséjük. A jelenlegi felállásban 7-8000 Ft ért kapsz 50 helyet + veszel egy rakás kreditet és azt teszel fel amit akarsz. Ezzel a lépéssel a megszokott 150 Ft/hó/db árat, hússzorosára emelték. Nyilván ezzel két dolgot lehet elérni, hogy az általános megbízásra felvett új építéseket automatán vagy átköti az ember kizárólagosra, hogy paritásban legyen a reklámköltés a megtérüléssel, vagy azonnal megszünteti a szerződést. A piac tisztul, illetve a kevésbé hatékonyan dolgozó kisebb cégek elesnek a CSOK-tól még hívogatóbb új építésű mézes bödöntől. Az igazán kicsik pedig kétszer meggondolják, hogy milyen új építésű kéglit vegyenek fel. Persze azért nem ennyire drámai a helyzet, hiszen nem az i.com-ból áll az élet, de ahogy az utolsó statisztikájukból szépen kirajzolódott, a piac 60%-át ők jelentik, így minden döntésük nagyban befolyásolja a piacot.

Szóval ezek voltak az első gondolataim, illetve az, amit már fentebb írtam, hogy valami oknak kell lennie, nem csak egyszerű “kell pénz lóvéra” sztoriról van szó, így felhívtam a comnál többeket, mire Kalmár Zolival átrághattam, hogy hogy is van ez.

Mondanom se kell, hogy teljesen más végéről közelítették meg a sztorit. Az új építésű piacot náluk első sorban a beruházók képviselik, így az árazás is főként nekik szól. Mivel a fellendülő új építésű piac egyre több új lakóparkot eredményez, így a com is elérkezettnek látta, hogy rendet vágjanak a hirdetési felületükön. Zoli elmondása szerint az oldalon megforduló érdeklődők nagy része, valós új építésű ingatlanokat keres, többek között a CSOK által biztosított nagyobb támogatás miatt is. Az oldalon meghirdetett új építésű lakások nagy része viszont csak újszerűnek felelt meg, ami a támogatás mértéke miatt sem mindegy. Elsőként a már álló és a még épülő lakóparkokat gyűjtötték egy csokorba, ami a lakopark.ingatlan.com-ot eredményezte. Második lépésként beárazták nekik a hirdetési szolgáltatásukat, picit ugyan vastagon fogott a penna, de az új építésű hirdetések kiemelt kezelésével, jóval magasabb érdeklődői számot prognosztizálnak. És itt jön a képbe az egyszeri ingatlanos és az ő új építésű megbízása. A felénk nyújtott 3990 Ft / db / hó egység ár, megegyezik a beruházók árával.

Az igazsághoz persze az is hozzá tartozik, hogy egyre több új építésnél szóba se állnak közvetítőkkel, még konkrét ügyfelet sem vihetsz ki, mert úgy vannak vele, hogy aki tényleg venni akar, az úgyis megtalálja őket. Szóval nekem az jött le, hogy a beruházók már régóta ki akarnak minket hagyni a buliból, a com pedig feléjük drágította a szolgáltatását, aminek az új építéssel foglalkozó kollégák pénztárcája lett a járulékos veszteség.

Érdekel az ingatlan biznisz? Szeretnél értesítést kapni az új cikkekről?

Nincs más dolgod, mint megadni az emailcímedet és ha új bejegyzés jelenik meg az oldalon, én azonnal elküldöm neked!

Ki kapja a strici maflást az ingatlan.com-tól?2017-03-01T14:31:56+00:00

Title

Dolgozzunk együtt!

Tudom hogy mit kell tennünk azért, hogy az ingatlanodért a legjobb árat kapjuk, az ehhez mérten legrövidebb idő alatt. Ismerem a piacot, a vevőket és tudom, hogy kell megmutatni egy ingatlanban az otthont, hogy az eladás végén mindenki azt kapja amire vágyott. A vevő az elképzelésének megfelelő ingatlant, a tulajdonos pedig a piacon elkérhető legmagasabb árat.

Ingatlanjaim