Monthly Archives: September 2015

Egy értékbecslés szempontjából a legfőbb tényező, az adott ingatlan elhelyezkedése és környező infrastruktúrák kiépítettsége. Az értékbecslés tárgyát képező komplexum elhelyezkedéséről, csak pár sorból tudunk következtetni:

Magas hegyek mögött, hol a tenger hupikék, ott laknak ők a törpikék.
Hatalmas fák között, gombaházakban lakunk és mindig vidámak vagyunk.

Elhelyezkedését tekintve, mivel belga történetmesélők rajzolták meg ezt az igaz történetet, nagy valószínűséggel a lokációt is ott kell keresni. Egyértelmű, hogy az északi tengerhez közeli, erdőnek minősített földterületről beszélünk, ahol a magas fákból kiindulva fejlett erdőgazdálkodás folyik. Az EU-stat adatai alapján, a belga földek hektáronkénti ára, maximum 10 millió Ft-ig terjednek. Ebben az esetben rendezetlen tulajdoni viszonyokról beszélünk, hiszen több tulajdonnal nem rendelkező személy is, vélhetően engedély nélküli épületeket húztak fel az értékesítés előtt álló ingatlanra. De vegyük górcső alá, hogy az erdőnek minősített földterületen, kilakoltatás után, milyen minőségű ingatlanportfólió vár a következő tulajdonosra.

A nyitó képeken, vélhetően közművek nélküli település rajzolódik ki, amitől az erdő felé haladva, az állapotok egyre jobban romlanak.

Az erdő területen lévő komplexumokban a wikipédia elmondása szerint, 100 személy él, akik különálló ingatlanokban vannak elszállásolva. Ahogy a fenti pár sor is említette, a lakótér eukarióta, heterotróf élőlénykbe, azaz gombák tönkjébe lett kimarva, az épületek teherhordó falszerkezete így erősen vizesedésre hajlamosak, nagy valószínűséggel bármiféle szilárd, vízzáró alapot nélkülöznek. A fa nyílászárók, a vizes falak kipárolgása miatt, a dunszt állapotot megelőzve direkt rosszul zárnak. Az épületek energetikai besorolása bőven F kategória alatti. A terület megvásárlása esetén, a gombaházakat mindenképpen el kell bontani, így a konténerek bérlési ára, valamint a terület rendezése külön árcsökkentő tényező.

Az illetéktelenül ott tartózkodó személyek, nagy valószínűséggel 10 évnél régebb óta élhetnek ott, így az elbirtoklást évekkel ezelőtt elindíthatták a helyi földhivatalnál. Az adásvétel után birtokbavételt nehezíti az is, hogy az ott lakó kommunának kiskorú személyek is részei, így a kényszer kilakoltatást a gyámhivatal nem fogja engedélyezni. A felsorolt értékcsökkentő tényezők figyelembe vételével és az, hogy a legfiatalabb ott lakó (születési név: Törpciúr) legalább 17 évre van a nagykorúságtól és az ebből fakadó kilakoltatási moratóriumból adódóan, mindenképpen a hosszú távú befektetések közé sorolnám, így a befektetett összeg 17. évre számolt, évi 10%-os hozamának a jövőértékéből kiindulva, 850-900.000 Ft-os hektáronkénti vételi árat javaslok.

Évekkel ezelőtt írtam egy cikket valamelyik újságnak erről, akkor egy piacvezető 600 fős ingatlanértékesítéssel foglalkozó hálózat éves bevallásából számoltam ki, egy igen borsos 40.000 Ft-os havi fizetést. Természetesen adózás előtt.

Ha az ingatlan.com-on regisztrált 6000 aktív értékesítőre vetítjük le a havi 10.000 ingatlan eladást, amiből nagyjából 50-60%-ot bonyolítanak a kollégák, akkor is 1 értékesítés jut mindenkire havonta, aminél sokkal rosszabb a gyerek fekvése, hiszem jóval több kollégára oszlik el ez az értékesítés szám.

Mit jelent ez? A KSH adatai alapján az átlag ingatlanérték 15 millió Ft- körül tendál, a jelenleg szintén piacvezető ingatlanos cég az állítja magáról, hogy minden órában elad egy ingatlant, direkt kiemelve, hogy munkanapokról beszélnek. Ezt egy  4 órás fejszámolás után, némi bevérzett bal pupillával megspékelve a 480 körül tranzakció szám kalkulálható ki. A cégnél alsó hangon 800 ingatlanos lehet, ami a folyamatos fluktuációból adódóan éves szinten akár a dupláját is elérheti.

Tehát (480/800) 0,6 eladás havonta. A fentebb említett 15 milliós átlag értékkel és a  3-4%-os jutalékkal számolva, az 450-600.000 Ft bevétel, amiből lejön az iroda díja, olyan 75% környékén, majd a 0,6-os havi eladással beszorozva a végeredmény:  67-89.000 Ft. És ha a legolcsóbb legalitást választod, azaz egyéni vállakozóként KATÁ-s vagy, ebből lejön 50.000 Ft, így marad hónap végén: 17-39.000 Ft.

Persze a valóság nem így néz ki. A kollégák 60% semmit nem fog eladni,  másik 30% egy évig vegetál az éves 4-5 eladásával, és ahogy haladunk felfelé úgy nő a havi bevétel is. 1000 kolléga lehet az országban, aki a havi 2-300 ezer forintos álomfizut megkeresheti és csak pár száz (vagy csak száz) aki az 1-1,5 milliós apanázsig eljut.

Ha te is hozzászólnál, a témát itt vitatjuk meg: Az Ingatlanos Kicsiny Almanachja