Monthly Archives: August 2017

Miért olcsóbb egy adott területen a családi ház,  mint a lakás?

Szia Dani!

Egy gondolat bánt engemet (na jó, nem csak1. 

Már egy ideje feltűnt, hogy azonos környéken a lakás négyzetméterárak magasabbak, mint a házak négyzetméterára. Értsem ezt úgy, hogy a kert értékcsökkentő tényező? A telek értéke negatív pénz?
Továbbmegyek: egy minimális kerttel rendelkező lakást jobban el lehet lakásnak adni? Ennyire nem szeretnek füvet nyírni vagy mi?

Miért van ez a józan észnek ellentmondó helyzet?

Szia Gergő!

Ezt a helyzetet több dolog is indukálhatja. Mivel nem írtad meg, melyik városokban vetted ezt észre, így olyan általánosságokat tudok írni, ami nyilván nem minden településre illeszkedik.

  1. Az adott területen kevés lakás van. Ez például az agglomerációban tipikus felállás, ahol rengeteg családi ház van, viszont lakás alig-alig. A városból kiköltözők, pedig sokszor nem igénylik a saját kert meglétét, így sokkal több kereső jut egy lakásra, mint az adott területen lévő családi házra.
  2. Nagyobb ingatlannál alacsonyabb a négyzetméter-ár. Az átlagos családiházak, 100 m2 körüliek, míg a lakások 50-60 m2-esek, így ezt a torzulást ez is okozhatja.
  3. Városok magasabb m2-árral rendelkező, belső részén, jellemzően társasházak találhatóak. Ez is annyira közhely, mint a másik két állításom, de Budapesten, ha a legnépesebb kerületet nézem (XI. kerületet) akkor teljesen fedi a valóságot.  A belső részekre jellemző jobb infrastruktúra, több kikapcsolódási lehetőség, az ingatlan árakra is jobb hatással van, ha a XI. kerületet nézzük, jól látható, hogy a hidakhoz közeli területeken szinte csak társasházak fordulnak elő és jellemzően 20-40%-kal magasabb áron kerülnek eladásra, mint a külső részeken megjelenő családi házas övezetekben (Albertfalva, Sasad).

 

Miért olcsóbb egy adott területen a családi ház,  mint a lakás?2017-08-16T08:55:24+00:00

Archilogic: alaprajzból 3d model!

Archilogic! Megdöbbentő részletességgel változtatja át az alaprajzodat 3d-s körbejárható modellé! Brutttális!
A generált 3d modelt itt tudod meglesni: https://goo.gl/PhU2Pn

Érdekel az ingatlan biznisz? Szeretnél értesítést kapni az új cikkekről?

Nincs más dolgod, mint megadni az emailcímedet és ha új bejegyzés jelenik meg az oldalon, én azonnal elküldöm neked!

Archilogic: alaprajzból 3d model!2017-08-14T07:25:17+00:00

Szarban a haza! Vg.hu: 4 lakást ad el egy átlagos ingatlanos.

A világ gazdaság múlt heti cikkében jelent meg, hogy az árak ugyan emelkednek, de az ingatlanközvetítői bérek ugyanúgy stagnálnak. Magyarán, szarba’ a haza!

De nézzünk pár érdekes adatot a cikkből, amit a KSH 2005 és 15 közötti statisztikáiból olvastak ki.

  • összesen 3000 ingatlaniroda van
  • 8300 ingatlanos dolgozik Magyarországon(múlt évben csak 7800 volt)
  • Bp-n 1500 olyan iroda van
    • akinek minimum 6 munkatársa van
    • 100 megbízása
  • ekkora méretű irodából vidéken összesen csak 800 darab van

Ez már csak azért is megdöbbentő, mert 4x annyian élnek a fővároson kívül. Persze ez azt is takarhatja, hogy sokkal több kis iroda van vidéken, mivel a ritkábban lakott területeken nem gazdaságos 6 fős, vagy annál nagyobb irodát fentartani.

Amitől leseggeltem:

“KSH tavaly közzétett jelentése szerint a 2005 és 2015 között ingatlant eladók 32 százaléka lépett kapcsolatba közvetítővel, akik minden negyedik lakás eladásában játszottak végül szerepet.” vg.hu

Azaz csak az eladások 25%-ában vett részt ingatlanos. Ez annak a tükrében, hogy tudjuk hány tranzakciónál számlázzák le a közvetítői jutalékot, akár duplája is lehet.

NA de mér’?

Mert nem érdekelt a tulajdonos a számlaadásban.

Annak köszönhetően, hogy az átlag magyar nagyjából 20-30 évente ad el ingatlant, így az 5 éves tulajdoni viszony, ami az szja fizetést lenullázza, majdnem minden eladásnál fennáll, így az ingatlanközvetítésről kapott számla, már nem tudja hova csökkenteni az adóalapot.

A fele brigád nem számlaképes.

Régebben ez egy menekülő szakma volt, most már mindenki az ingatlanbizz helyett Londonba menekül, így valamelyest tisztult a kép, de az általános szerintem még mindig az, hogy amikor a kezdő értékesítő megvetette a lábát és visszaigazolást kap, hogy van helye a szakmában, akkor fehéríti ki a munkakörülményeit is.

Ez azért kellemetlen, mert az ingatlanozást elkezdők közül 1 éven belül 60-70% kihullik és a következő évben legalább további 10-20%. Így a piacon fellelhető ingatlanosok nagyrésze éppen a szárnyait próbálgató kolléga, aki még a szürke adózási területeken kóborolnak.

Érdekel az ingatlan biznisz? Szeretnél értesítést kapni az új cikkekről?

Nincs más dolgod, mint megadni az emailcímedet és ha új bejegyzés jelenik meg az oldalon, én azonnal elküldöm neked!

Szarban a haza! Vg.hu: 4 lakást ad el egy átlagos ingatlanos.2017-08-14T07:05:56+00:00

Nem várt lépés jöhet az ingatlanportálok részéről!

Azonnali netes foglalózás. Picit nyögvenyelősen lefordítva, a Zillow “Instant offer”-jét, ez lesz a következő lépés, ami megmozgathatja az itthoni állóvizet.

Na de miről is szól?

Május 22-én vezette be az egyik legnagyobb amerikai ingatlanos portál ezt a szolgáltatását. Amihez 15 nagy wall street-i befektető cég is társult, akik a portálon keresztül elküldött ingatlanokra azonnali ajánlatot adnak, így akár 1 héten belül lepöröghet a tranzakció.

Nézzük részletesebben.

Amikor valaki eldönti, hogy eladja az ingatlanát, feltölti pontos adatokkal, címmel, képekkel a Zillow instant offer oldalára, ahol 24 órán belül kap egy vételi ajánlatot.

A vételi ajánlat után a tulajdonosnak három lehetősége van:

  1. elfogadja az ajánlatot és a zillow-val partnerségben működő befektető céggel adásvételt köt
  2. megbízást ad egy ingatlanosnak, hogy az ajánlott áron kössön üzletet a már említett befektető céggel
  3. nem fogadja el az ajánlatot és az általa kívánt áron megbízást ad az MLS rendszeren keresztül ingatlanosoknak

MLS: multi listing service, egy tulajdonosoknak szóló szolgáltatás, ahol a céget megbízva, a céggel szerződésben álló több száz helyi ingatlanos portfóliójába bekerül az eladni kívánt ingatlanja  (ennyit az “amerikában mindenki kizárólagost köt” fámáról)

A kinti szakma természetesen felemás örömmel fogadta. Sok ingatlanos van ellene, hiszen így a sürgősen eladó és a nyomott áron értékesíthető ingatlanok nagy része kikerül a piacról, anélkül hogy akár egy ingatlanos is hozzászagolt volna. 

Igény lenne rá!

Több befektetővel beszéltem, akik nyitottak lennének egy ilyen rendszerre, de a megvalósításához pár akadályt le kell még küzdeni.

A megajánlott árhoz a zillow zestimate rendszeréhez hasonló szolgáltatásra lenne szükség, ami több alapon is nyugszik. Egyrészt egy teljesen nyilvános ingatlanadatbázison, másrészt a teljesen nyilvános adóbevallásokon. Nálunk egyik sem létezik.

Na de ki állhat ezzel elő?

Az említett adatok egy részével a hitelt folyósító bankok rendelkeznek, megfelelő eladó ingatlanokkal (beömlő leadekkel) pedig a 3 legnagyobb ingatlanportál. Lehet fogadni, hogy ki lesz a befutó.

Nem várt lépés jöhet az ingatlanportálok részéről!2017-08-10T12:02:15+00:00

Könyvajánló: dr David J. Lieberman – Olvass az emberekben

Az értékesítésnél az egyik legfontosabb skill, hogy tudj a másik fél gondolataiban olvasni. Ahogy Szun-ce mondja a háború művészetében, ha ismered a csata helyszínét, saját magadat, illetve az ellenségedet, akkor a győzelem borítékolható. Ezért is volt annyira hívogató ez a könyv meg azért, mert nincs olyan tudás, amit ne lehetne egy újabb aspektusból megvilágítani, vagy új részleteket hozzáadni.

Na de mit ígér nekünk ez a könyv? Egyrészt, hogy több mint 1 millió példányban fogyott el világszerte, ami szinte borítékolható, másrészt olyan módszerre tanít meg, amit az iró az FBI-nál és az amerikai hadseregben tanít.

A könyv két részre van felosztva. Az elsőben olyan kérdezési módszereket mutat be, ahol a másik féltől olyan információkat lehet kihúzni, amit egyenes kérdésekkel kevésbé lehetséges. Hát ennél a résznél nem jött az “AHA”- érzés.  Olyan praktikák ezek, amit egy kiterjedtebb családdal rendelkező ember, a veszekedések és intrikák elkerülése végett már réges-rég jól bevált módszerként használ, vagy amit esetleg nem használ, azt az etikussága miatt nem használja. Gondolok itt a “hogyan derítsd ki, hogy a párod valójában megcsal” fejezetre, ahol egy blöff szintű meggyanúsítás után, a reakcióit figyeled a másik félnek. Ha tagad, majd közvetlenül utána békülő és jó kedvvel fordul felénk, akkor biztosak lehetünk  benne, hogy “valaki megdézsmálta a mézes-csuprunkat”, ha pedig felháborodottan elküld az anyánk rektuma irányába, akkor biztosak lehetünk, hogy a másik fél hűséges volt, illetve hogy mind a két esetben egy igazi önértékelési problémákkal küzdő seggfej voltál.

Ha egy ilyen után nem rúgnák szét a seggemet otthon, akkor muszáj lenne nekem valami grúz medve-asszony-embert felfogadnom hogy tegye meg a feleségem helyett.

Szóval olyan ez mint Szabó Péter a szegény ember brájentrészije, aki már 100x halott közehelyeket elpuffogtatva, azért százból egyszer tényleg tud újat mondani.

De jöjjön a második rész.

Ez a két fejezet, abból a szempontból releváns, hogy az emberek megértésének tudományát próbálja átadni, de a két fejezet ezen felül semmilyen összefüggésbe nem hozható. Picit olyan ez mint amikor a 2107-es zsiguli használati útmutatója a kelleténél vékonyabbra sikerült és a gyárban hozzácsaptak még pár oldalt a T34-es harckocsi karbantartási utasításából is.  

Na de miről szól?

Ahhoz ad támpontot, hogy egy bizonyos üggyel kapcsolatban, hogyan tudod felmérni a másik ember belső motivációját, illetve azt, hogy mennyire lesz együttműködő a későbbiekben

A könyv három aspektusból vizsgálódik, mindegyik ismérv két-két állást tud felvenni:

  1. önbecsülés: alacsony, magas
  2. adott ügyben való motiváltság: alacsony, magas
  3. hangulat: rossz, jó

Avagy egy magas önbecsüléssel rendelkező ember kevésbé motivált abban, hogy alantas dolgokba belemenjen, és még ha jó a hangulata, akkor biztosak lehetünk, hogy ha láthatóan jó ügy mellett állunk, akkor támogatásáról fog biztosítani.

Ezt pár példán szemléltetve meg is mutatja, ami egyébként tényleg érthetővé teszi ezt az osztályozási rendszert.

Verdikt:

A könyv nyelvezete kicsit nyögvenyelős, ezt általában akkor tapasztalom, amikor a fordítónak nem asztala az adott könyv tartalma, de ennek ellenére minden fejezet megérthető, szemléletes példákon keresztül mutatja be a különböző módszereket, így amit meg lehet belőle tanulni, azt tényleg gyorsan el tudod sajátítani. Emberek kategorizálásához azért találkoztam kidolgozottabb módszerekkel, beszélek itt az NLP-ről amihez több ezer oldalnyi könyv íródott, vagy ami nekem eddig legjobban bevált az enneagram elemzésről, amihez szintén jó pár tucat könyv társul, így bármilyen mélységben magadévá teheted az adott módszert.

Tartalom: 6/10

Érthetőség: 7/10

Olvasási élmény: 5/10

Az Édesvíz kiadó feltett 18 oldalt ízleítőnek, amit itt el is tudsz olvasni: Link

Könyvajánló: dr David J. Lieberman – Olvass az emberekben2017-08-08T10:20:49+00:00

Title

Dolgozzunk együtt!

Tudom hogy mit kell tennünk azért, hogy az ingatlanodért a legjobb árat kapjuk, az ehhez mérten legrövidebb idő alatt. Ismerem a piacot, a vevőket és tudom, hogy kell megmutatni egy ingatlanban az otthont, hogy az eladás végén mindenki azt kapja amire vágyott. A vevő az elképzelésének megfelelő ingatlant, a tulajdonos pedig a piacon elkérhető legmagasabb árat.

Ingatlanjaim