Oszlassunk pár tévhitet! Megéri az ingatlaneladás előtti felújítás?

Többen is kérdezték tőlem az elmúlt egy hónapban, így gondoltam klaviatúrát ragadok és megírom a véleményemet erről a témáról. Röviden: nem éri meg. Picit hosszabban: lakása és kivitelezője válogatja, de az esetek 80%-ban nem éri meg, persze itt még az is közre játszik, hogy mit értünk felújítás alatt. Tisztasági festést, esztétikai felújítást, vagy teljes felújítást (gépészeti és esztétikai).

Hogy tovább gondolkodjunk efelől, a legfontosabb talán az okot egyértelműsíteni, hogy mit szeretnénk a felújítással elérni. Erre a kérdésre a megbízóimtól mindig két választ szoktam kapni, a könnyebb eladhatóságot és a magasabb eladási árat.

Egy kis értékesítési gyors talpaló. Egy ingatlan megvétele mellett a fő érv mindig az érzelmek. Az az érzés, hogy igen itthon vagyok. Egy eladás előtti felújításnak, ha eddig nem is tudtuk, mindig az a célja, hogy az érzelem húrjait megpengetve, a másik fél az otthonát lássa meg az ingatlanunkban. Ahová hazajön, ahol ünnepel a családjával, ahol leül beszélgetni egy rossz kung fus film mellett a barátaival. Mindenki ezt keresi. Még ha nem is tudja, akkor is. Ettől az érzéstől válik ketté az addig látott lakások/házak halmaza, ingatlanokra és az otthonra. Az egyik egy négyzetméter-ár alapon versenyeztetett tárgy, míg a másik egy érzelmi kötődésekkel átszőtt hajlék. Te melyikért fizetnél többet?

Ezért minden olyan felújítás, ami ezt az érzést segíti előhozni, megfontolandó. Azért nem mondom, hogy ajánlott, mert ott van az a kérdés, hogy „megéri-e?”.

Nem fogok nagy okfejtésbe kezdeni. A legalapvetőbb ökölszabály az, hogy minél magasabb az adott terület négyzetméter ára, annál nagyobb %-ban éri meg belevágni. Egyszerű matek az egész! A beruházók/befektetők a teljes felújítást 50-60.000 Ft-os négyzetméter áron szokták számolni saját maguknak. Persze ez a hasra ütéses verzió, amikor betoppansz egy lakásba és nincs időd összeszedni, hogy hány négyzetméter padlólap, milyen cirkó, nyílászárók kellenek majd az ingatlanba. Ebből is jól láthatod, hogy egy kis borsodi faluban egy csempe felhelyezésének a pillanatában, már 70-80%-os értékvesztésen megy keresztül.

Egy módszer, hogy el tudd dönteni, hogy ahol élsz, ott érdeme-e belevágni. A legegyszerűbb módja, ha a te ingatlanodhoz hasonló állapotúakat keresel a neten és a kínálati árukból leveszel 8-10%-ot, ha átlagolod az árukat, akkor nagyjából a levont %-kal kerülsz a legközelebb az eladási árukhoz, majd ugyanezt megcsinálod a hasonló méretű, de felújított ingatlanokkal. Nincs más hátra, mint hogy a kettő közötti négyzetméter-ár különbséget kiszámold, ha jóval nagyobb mint a tervezett felújítási költség, akkor érdemes belevágnod.

Fontos tudni, hogy egy érzelmek húrjain játszó, ízlésesen felújított otthon, a versenytársaitól nagyjából 10%-kal drágában lehetséges eladni. Hogy honnan jön ez a szám? Mivel a verseny azonos hirdetési platformokon zajlik, a vevők látatlanban( még érzelmi kötődés nélkül) nagyjából ebben a „túlárazási sávban” néznek meg ingatlanokat. Többek között ezért nem jó semmire, a „hagyok rajta jó pár milliót, hogy legyen rajta mit alkudni” elképzelés.

Nyilván ez a 10% olyan ingatlanokra érvényes, amik egy adott környéken belül, sűrűbben előfordulnak, azaz könnyebben összehasonlíthatóak. Tipikusan ilyenek a panellakások, külvárosi lakóövezeti családi házak, lakótelepek téglalakásai, vagy az egy ütemben felhúzott városrészek lakásai.

És a végére a tisztasági festésről és az esztétikai felújításról pár mondat.

Tisztasági festést, majdnem minden felújítandó ingatlanomnál szoktam kérni a megbízóimtól, mivel egy ramaty állapotú ingatlanon fényéveket tud javítani. Nyilván itt jön az amiért többek között megbíznak, hogy a még mindig felújítandó, de már rendezettebb kinézetű ingatlanba bele tudjam láttatni az otthon ideáját.

A csak esztétikai felújításról nem lehet egyértelműen kijelenteni hogy ördögtől való, de az esetek nagy részében a külcsín megegyezik a belbeccsel, tehát az elhanyagolt állapot rossz gépészetet is takar. Amit ha nem újítunk fel, akkor az újonnan beépített elemeket valószínűleg le kell bontania a következő tulajdonosnak, hogy pótolja az elmaradt felújítást, ha pedig nem mondjuk el, ami kifejezetten etikátlan, akkor még egy kellemes pert is kaphatunk a nyakunkba.

Ha maradt még kérdésed, akkor írj a hello@csorbadaniel.com-ra , vagy keress meg a magamról fül alatt. Illetve nézd meg az erről szóló facebook bejegyzést, hogy mit mondanak a kollégák.

Érdekel az ingatlan biznisz? Szeretnél értesítést kapni az új cikkekről?

Nincs más dolgod, mint megadni az emailcímedet és ha új bejegyzés jelenik meg az oldalon, én azonnal elküldöm neked!

By | 2016-11-12T22:42:31+00:00 September 6th, 2016|Categories: Értékesítés, Ingatlanpiac|Tags: , , , , , |